부동산을 미등기전매 할 경우 불이익

▶ 미등기전매 시 세법상 불이익

토지․ 건물을 취득하여 양도하면서 취득등기가 가능했음에도 미등기로 전매를 하는 경우 다음과 같은 5가지 불이익을 받는다. 그러므로 토지․ 건물 등 부동산을 취득하여 양도하는 경우 반드시 취득자 명의로 등기를 한 후 양도하는 것이 세테크의 기본이다.

불이익 항목	내용
① 높은 세율 적용	일반적인 양도소득세 세율이 과세표준의 크기에 따라 6~35%가 적용되나, 미등기전매의 경우 77%(주민세 포함)의 높은 세율 적용
② 비과세․ 감면 배제	1세대1주택 비과세를 비롯한 소득세법 및 조세특례제한법상의 각종 비과세․ 감면규정을 적용하지 않음
③ 장기보유특별공제 배제	부동산을 3년 이상 보유하고 양도할 경우 보유기간에 따라 3~30%(1세대1주택은 8~80%)의 장기보유특별공제가 적용되나 미등기전매의 경우 적용을 배제함
④ 양도소득세 기본공제 적용배제	양도소득기본공제 연 250만원 적용이 배제됨
⑤ 부과제척기간의 연장	일반적으로 국가에서 세금을 부과할 수 있는 기간이 법정 신고납부기한일로부터 5년 (무신고의 경우：7년)이나 미등기전매의 경우 이 기간이 10년으로 연장됨

그리고 부동산을 취득한 자는 계약의 효력이 발생한 날(매매의 경우에는 잔금청산일, 상속의 경우에는 상속개시일, 증여의 경우에는 증여계약일)로부터 60일 이내에 소유권이전등기신청을 해야 한다. 이를 이행하지 않은 경우에는 부동산등기특별조치법에 의하여 등기해태기간에 따라 등기 시 부담할 등록세액의 5~30%에 상당하는 과태료가 부과됨을 유의해야 한다.

.▶ 예외적으로 미등기전매로 보지 않는 경우

법 규정에 의해 취득등기가 불가능한 자산, 8년 이상 재촌․ 자경한 농지, 3년 이상 재촌․ 자경한 대토, 3년 이상 재촌․ 자경목적으로 교환하는 농지, 상속등기를 하기 전에 수용당하는 토지, 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 1세대1주택의 무허가 주택 등은 등기를 하지 않고 팔아도 예외적으로 미등기 전매로 보지 않는다.

▶ 무허가주택의 1세대1주택 여부

무허가주택이란 사실상 완공된 상태임에도 불구하고 해당 관청으로부터 준공검사를 받지 못해 소유자 앞으로 등기가 되지 않은 주택을 말하며 세법상 하나의 주택으로 본다.
따라서 무허가주택 한 채만을 소유한 거주자가 1세대1주택 요건을 갖춰 팔면 1세대1주택자로서 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
그러나 1세대1주택 비과세요건을 갖추지 못한 무허가주택, 또는 2003년 말 현재의 무허가주택을 대상으로 2006년 2월까지 1년간 한시적으로 시행한 양성화조치에 따라 준공검사를 받을 수 있었음에도 이를 받지 않아 취득등기를 하지 않은 무허가주택 등을 팔면 미등기전매에 해당한다. 그러므로 거주자가 무허가주택을 양도하는 경우 양성화조치대상 주택이 아닌지를 잘 따져봐야 한다.
거주자의 무허가주택이 1세대주택요건을 갖추고 양성화대상주택이 아닌 경우 1세대주택으로 비과세되나, 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택인 경우 9억원을 초과하는 양도가액에 해당하는 양도차익에는 양도소득세가 과세된다. 이때도 미등기전매로 보지 아니하므로 장기보유특별공제가 가능하고 일반세율이 적용됨은 물론이다.

/ 박상근(세영세무법인․ 경영학박사)