주택 전세보증금을 지키는 방법을 알아본다.

요즘 전세 물량 부족 현상으로 집 없는 서민들의 불안과 고통이 심화되고 있다. 이런 시기에 집주인이 집을 담보로 많은 돈을 빌렸거나 체납세금이 있는 경우 나중에 전세보증금을 회수 하지 못하는 낭패를 당할 수 있으므로 주의를 요한다. 전세 물량이 부족한 시기일수록 무작정 세(貰)를 얻기 전에 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 대책을 강구하는 것이 중요하다,

첫째, 임차하고자 하는 집이 담보로 잡혀있거나 압류되어 있는 경우 가장 기본적인 사항은 현재 집의 시가는 얼마이며 경매 또는 공매될 경우 예상가액과 등기부등본을 교부받아 선순위 채권액이 얼마인지를 따져 보는 것이다. 예컨대 임차하고자 하는 집의 시가가 2억원이라면 경매 또는 공매되는 금액은 보통시가의 60～70% 수준인 1억2,000만원～1억4,000만원 정도가 된다. 이 경우 주인이 집을 담보로 1억원을 대출받았고, 김씨가 전세보증금 8,000만원을 지불하고 세 들어가고자 한다면 다음에 4,000만원～6,000만원 정도를 회수하지 못할 위험이 있다. 전세 들어가고자 하는 집과 관련된 선순위채권은 등기부등본의 ‘을구’에 표시되어 있는 근저당권의 채권최고액, 등기된 전세권의 전세금, 등기되지 않은 임차보증금, 집주인의 세금체납액 등이 있다.

둘째, 세 들어간 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다. 전세금을 확실히 돌려받기 위한 방법으로 ‘전세권을 설정하는 방법’이 있다. 전세권을 설정하려면 집 주인의 동의를 받아야 하는 번거로움과 등기 시 수수료가 들어가는 경제적 부담이 있다. 그러므로「주택임대차보호법」에서 정하고 있는 ‘확정일자를 받는 방법’이 가장 간편하다. 이 방법은 세입자가 집주인으로부터 주택을 인도받은 후 전입신고(주민등록)를 하면서 읍․ 면․ 동장으로부터 임대차계약서에 확정일자 인(印)을 날인 받으면 된다. 이 경우 확정일자가 국세의 법정기일(세무서장이 집주인에게 고지서를 발부한 날) 또는 일반채권의 경우 근저당 등 설정일 보다 앞서면 세 들어간 집이 공매 또는 경매로 넘어가더라도 국세 또는 다른 일반채권보다 우선하여 전세보증금을 회수할 수 있다. 하지만 오피스텔 등 준주택의 경우에는 전입신고가 되지 않기 때문에 소유자의 동의를 얻어 전세권등기를 해야 전세보증금을 지킬 수 있음을 유의해야 한다.

세 들어가기 전에 이미 집주인이 체납하였거나 고지서가 발부된 세금은 확정일자를 받은 전세금보다 항상 우선한다. 그러므로 관할세무서와 시․ 군․ 구에 집주인 명의의 납세완납증명서를 발부받고 체납세금이 있는지 여부를 담당자에게 확인해야 한다. 경매 또는 공매 예상금액에서 집이 담보하고 있는 선순위 채권액과 세금을 빼고 난 금액으로 본인의 임차보증금을 충분히 돌려받을 수 있다는 계산이 나오면 계약해도 되는데 반드시 등기부등본상의 소유자와 직접 계약해야 한다.

셋째, 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당할 경우에는 선순위를 따지지 않고 전세보증금 중 일정액을 어떤 채권액보다 최우선 변제 받을 수 있다. 최우선 변제받을 수 있는 소액임차인의 범위와 최우선변제 받을 수 있는 금액을 보면, 수도권 중 과밀억제권역(서울․ 인천․ 의정부․ 구리․ 남양주․ 하남․ 고양․ 수원․ 성남․ 안양․ 부천․ 과천․ 광명․ 의왕․ 군포․ 시흥)의 경우 전세보증금이 6,000만원 이하자로서 2,000만원을, 광역시(군지역과 인천시 제외)의 경우 전세보증금이 5,000만원 이하자로서 1,700만원을, 그 밖의 지역은 전세보증금이 4,000만원 이하자로서 1,400만원을 최우선 변제받을 수 있다. 소액 전세보증금을 최우선변재 받기 위한 요건은 주택에 대한 경매신청의 등기(국세보다 우선하기 위해서는 국세징수법에 의한 공매공고) 전에 주택에 입주한 후 전입신고를 하고 주민등록을 이행해야 한다.

넷째, 전세보증보험에 가입하는 방법도 있다. 위의 모든 조치를 취한 경우에도 전세보증금을 받지 못한 사람에게 보험회사가 대신 전세보증금을 지불해 준다. 전세계약을 체결한 날로부터 5개월 이내에 서울보증보험 전국 지점에서 가입할 수 있다. 하지만 가입이 자유로운 것은 아니다. 선순위 설정채권액과 임차보증금합산액이 시세의 100% 이내여야 한다. 예컨대 시세가 2억원인 주택에 1억2000만원 전세보증금을 내고 들어간다면 집주인 빚이 8000만원 이상이어서는 안된다는 뜻이다. 연간 보험료는 아파트의 경우 보증금의 0.353%, 기타 주택은 0.4%다. 보증금이 1억원인 아파트라면 2년 임대차기간 동안 70만원 정도 보험료 부담을 지면 된다.

/ 2010.10.22. 헤럴드 경제, 박상근의 세테크 가이드