주택임대사업자의 요건과 세제지원

지금은 부동산과 주식시장에서 수익을 내기 어려운 시기다. 이제 여유자금이 있는 사람은 시세차익과 세제지원 등 2중의 혜택을 볼 수 있는 주택임대사업을 고려해 볼 필요가 있다. 정부가 지난 8월 29일 주택거래활성화를 위해 수도권(서울 제외) 주택임대사업의 세금혜택 대상을 늘린 것도 호재다.

올해 10월 1일부터 서울을 제외한 수도권지역에서 주택임대사업을 할 경우 공시가격 6억원 이하 중소형(전용면적 85㎡ 이하)주택 3채를 7년만 임대하면 세제지원 대상이 된다. 종전에는 공시가격 3억원 이하 중소형 5채를 10년간 임대해야 세제혜택을 볼 수 있었다.

주택임대사업자가 세제혜택을 받으려면 임대주택법이 정하고 있는 요건을 갖춰 시․ 군․ 구청(주택과)에 임대사업자로 등록하고, 임대주택 소재지를 관할하는 세무서(민원실)에 사업자등록을 하는 것이 필수다. 임대주택법과 소득세법 또는 법인세법에 의하여 주택임대사업자로 등록한 개인과 법인만이 세제지원 대상이 되기 때문이다.

임대주택법에 의하면 임대를 목적으로 1호 이상의 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약 포함)을 체결한 자는 매입임대주택사업자로 등록할 수 있다. 소득세법과 법인세법은 주택임대사업을 하는 자는 별다른 요건 없이 사업자등록이 가능하다.

세법은 세제지원 대상이 되는 임대주택사업자의 요건을 별도로 정하고 있다. 즉, 임대주택법에선 1호 이상의 주택을 임대할 경우 주택임대사업자로 등록이 가능하지만 세제지원 대상이 되기 위해선 임대주택법에 의하여 등록한 주택이 적어도 3호(서울은 5호) 이상이 돼야하고 주택가격․ 임대기간․ 임대주택 소재지역이 다음의 요건을 갖춰야 한다.

□ 세제지원 매입임대주택의 요건

지역구분	주택규모	주택 가격	주택 수	임대기간	주택 소재 지역
					양도 소득세	종합 부동산세
서울 이외의 지역	국민주택 규모(85㎡) 이하. 다만, 수도권 밖의 지역은 149㎡ 이하	취득당시 공시가격 호당 6억원 이하	3호 이상	7년 이상	동일 시․ 군	동일 시․ 도
서울특별시	국민주택 규모(85㎡) 이하	취득당시 공시가격 호당 3억원 이하	5호 이상	10년 이상	동일 시․ 군	동일 시․ 도

* 동일시(市)에는 특별시와 광역시가 포함되고, 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보며, 주택취득 후 가격이 상승해 임대주택기준가격을 초과하더라도 세제지원대상이 됨

주택임대사업자로 등록한 사업자가 소유한 주택이 세법상 임대주택 요건을 갖춘 경우 양도소득세 중과대상에서 제외되고 종합부동산세 과세대상에서 빠지게 된다. 현실적으로 2주택 이상 다주택자에 대한 양도소득세 중과(50% 또는 60%의 높은 세율 적용, 장기보유특별공제 배제) 중에서 높은 세율 적용이 올해 말까지 유예돼 있고 2012년까지 유예기간이 연장될 것으로 보인다. 따라서 다주택자가 주택을 양도한 경우 장기보유특별공제를 배제하는 불이익은 그대로 시행되고 있다. 그러므로 2주택 이상 다주택자가 세제지원 대상 임대주택을 양도한 경우 양도소득세 계산에 있어 장기보유특별공제(3년 이상 보유 시 최저 3% 최고 30% 소득공제)를 받을 수 있고 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 혜택을 볼 수 있다.

주택임대료에는 부가가치세가 과세되지 아니하고 임대보증금에도 세금이 붙지 않는다. 주택임대료에 대한 소득세 계산 시 높은 경비율이 적용되기 때문에 상가건물 임대에 비해 소득세 부담도 적다.

/ 2010.10.01. 헤럴드경제, 박상근의 세테크 가이드.