다운계약서 작성하면 과태료와 세금 덤터기 쓴다

부동산을 매매한 경우 매매 당사자는 거래계약일로부터 60일 이내에 거래가액 등 계약 내용을 부동산 소재지 관할 시장․ 군수․ 구청장에게 신고해야 한다. 그리고 매수인이 신고필증을 교부받아 등기신청서류에 첨부해야 소유권이전등기가 가능하다. 관할 등기소는 신고필증에 기재된 거래가액을 등기부등본 갑구의 ‘권리자 및 기타사항’란에 기재한다. 등기부등본에 기재된 거래가액은 양도자의 양도소득세 계산 시 양도가액이 되며 취득자의 거래세 과세표준과 이후 취득 부동산을 양도할 경우 취득가액으로 활용된다.

지자체장은 ‘부동산거래신고가격 검증시스템’에 의하여 신고한 거래가액이 실지 거래가액인지 여부를 검증하게 된다. 거래가액을 낮추거나 높여 신고한 혐의가 있는 경우 지자체장은 거래당사자로부터 증빙자료 및 금융자료를 제시받아 검토한다. 검토결과 허위신고혐의가 있는 경우 국세청장에게 세무조사를 의뢰한다. 거래당사자가 거래가액을 허위로 신고한 경우 지자체장의 검증 및 세무서장의 조사과정에서 실지 거래가액이 드러날 가능성이 높다.

거래가액을 낮추거나 높여 신고(다운 또는 업 계약서 작성)한 사실이 드러날 경우 과태료가 부과된다. 과태료는 실지거래가액과 신고가액의 차액이 실지거래가액의 10% 미만인 경우 취득세의 1배, 10% 이상 20% 미만인 경우 취득세의 2배, 20% 이상인 경우 취득세의 3배가 부과된다. 과태료는 부동산 매도인, 매수인 및 허위계약서 작성에 관련된 중개인에게 각각 부과된다. 이에 더하여 허위계약서 작성에 관여한 공인중개사는 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지를 받게 된다.

부동산매매매계약서를 허위로 작성하여 양도소득세를 부당하게 과소 신고한 경우 과소 신고한 세액의 40%에 해당하는 부당과소신고가산세가 부과된다. 그리고 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 해당 양도소득세를 납부하지 않은 경우 미납기간 1일당 과소납부세액의 10,000분의 3(연 10.95%)에 상당하는 금액을 납부불성실가산세로 내야한다. 그러므로 부동산을 양도한 자는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 성실하게 신고․ 납부해야 납부할 세액의 5%(291,000원 한도)에 상당하는 예정신고납부세액공제를 받을 수 있고 연 50.95%의 무거운 가산세 부담을 피할 수 있다.

예컨대 김씨가 박씨에게 실제 15억원에 아파트를 넘기고 부동산중개사 최씨가 거래가액을 12억원으로 작성한 매매계약서를 활용해 거래가액을 허위로 신고한 경우 취득세 3,000만원(15억원×2%)의 3배에 해당하는 9,000만원의 과태료가 매도인, 매수인 및 관련 중개사에게 각각 부과된다.

위 사례의 경우와 같이 양도소득 3억원을 줄여 신고한 경우 과소 신고한 양도소득세는 1억500만원(3억원×35%), 부당과소신고가산세 4,200만원(1억500만원×40%), 양도소득세의 납부지연일자를 90일로 가정한 경우 과소납부가산세 283만5,000원(1억500만원×3/10,000×90일)이 부과된다. 이 경우 추가로 납부해야 할 양도소득세는 1억4,983만5,000원에 달하고 성실신고․ 납부할 경우보다 4,483만5,000원의 세금을 더 부담해야 하는 불이익이 따른다. 거래계약 허위신고로인한 과태료 9,000만원을 감안할 때 거래계약을 성실신고할 경우보다 1억3,483만 5,000원(세금: 4,483만5000원+ 과태료: 9,000만원)의 추가부담이 빌생한다.

그리고 허위계약서를 작성해 세금을 포탈한 경우 국가가 세금을 부과할 수 있는 기간(부과제척기간)이 법정신고기한일부터 10년(일반적인 경우 5년)으로 늘어난다는 점도 간과할 수 없는 불이익이다.

한편 부동산을 취득한 자는 잔금청산일로부터 60일 이내에 관할 등기소에 소유권이전등기를 신청해야 한다는 점도 유의해야 한다. 소유권이전등기신청을 지연한 경우 지연일수에 따라 등록세의 5~30%에 해당하는 과태료가 부과된다.

/ 2010.09.03.헤럴드경제, 박상근의 세테크 가이드