▶ 부동산거래계약체결일로부터 60일 이내에 계약내용을 신고

부동산 매매당사자는 부동산(아파트분양권, 재건축․재개발입주권 포함) 거래계약체결일로부터 60일(주택거래신고지역은 15일) 이내에 거래가액 등 계약 내용을 부동산소재지 관할 시․ 군․ 구청장에게 신고해야 한다. 신고를 받은 시․ 군․ 구청장은 ‘신고필증’을 교부한다. 취득자는 소유권이전등기신청 시 교부받은 신고필증을 등기소에 제출해야 하며 신고필증에 기재된 거래가액이 부동산등기부 ‘갑구’의 ‘권리자 및 기타사항’란에 기재된다. 부동산등기부에 기재된 거래가액은 제반 세금 부과자료로 활용된다.

부동산거래계약을 지연 신고한 경우 지연신고기간과 지연 신고한 거래가액의 크기에 따라 최저 10만원에서 최고 500만원의 과태료가 부과된다. 그리고 부동산거래계약 내용을 허위로 신고한 경우에도 과태료를 물어야 한다. 과태료는 부동산 양도자와 취득자 및 허위 매매계약서 작성에 관련된 중개인에게 각각 부과된다. 이 경우 과태료부과율은 거래가액 외의 계약내용을 허위로 신고한 경우 취득세의 1배, 다운(down) 또는 업(up) 계약서를 작성하는 방법으로 거래가액을 허위로 신고한 경우 실제 거래가액과 신고가액의 차액이 실제 거래가액의 10% 미만인 경우 취득세의 1배, 10이상 20% 미만인 경우 취득세의 2배, 20% 이상인 경우 취득세의 3배이다.

아파트분양권, 재건축․ 재개발입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리의 거래가액을 허위로 신고한 경우에도 과태료가 부과된다. 실제 거래가액과 신고가액의 차액이 실제 거래가액에서 차지하는 비율에 따라 권리취득가액의 최저 100분의 2에서 최고 100분의 5에 해당하는 과태료가 부과된다.

예건대 실제 거래가액이 5억원인 주택거래를 부동산중개인이 6억원에 거래한 것으로 허위 계약서(업 계약서)를 작성해 신고한 경우 허위신고 비율은 20%[(6억원-5억원) / 5억원]이고 취득세 500만원(5억원×1%)의 3배에 해당하는 1,500만원의 과태료가 양도자․ 취득자 및 부동산중개인에게 각각 부과되는 것이다. 현행 취득세율은 취득가액의 1%(기타 부동산은 취득가액의 2%)이다.

또한 부동산을 매매하면서 다운 또는 업 계약서를 작성해 제출하는 방법으로 관련 세금을 포탈한 경우 국가에서 포탈세금을 추징할 수 있는 기간이 법정신고기한으로부터 10년(일반적인 경우 5년)으로 늘어나는 불이익이 따른다. 더구나 정부는 허위계약서 작성사실이 적발될 경우 실지거래가액과 신고가액의 차액을 비과세․ 감면세액에서 차감하는 소득세법 개정안을 2010년 정기국회에 제출해 놓은 상태다. 이 개정안이 국회를 통과할 경우 2011.7.1 이후 양도․ 취득 분부터 개정 세법이 적용된다.

예컨대 1세대1주택을 실제 5억원에 양도한 자가 취득자의 사정을 고려하여 6억원에 거래한 것으로 허위 신고하고 양도소득세 6,000만원을 비과세 받은 경우 허위 신고한 사실이 적발된다면 비과세 받은 양도소득세가 추징되고 추징되는 세액의 40%에 해당하는 신고불성실 가산세와 추징되는 세액에 납부불성실가산세율(1일 당 10,000분의 3)과 미납기간(법정신고기한일로부터 납부일까지의 기간)을 곱한 납부불성실가산세가 부과된다.

위 사례와 같이 실제 거래가액 5억원을 6억원으로 허위 신고한 사실이 양도소득세 예정신고납부기한일(잔금청산일이 속하는 달의 말일로부터 2개월)로부터 400일이 경과한 시점에 적발 되었다고 가정할 경우 부담해야 할 세금은 얼마나 될까? 이 경우 1세대1주택 비과세가 취소됨에 따라 부담해야 하는 양도소득세: 6,000만원(6,000만원-1억원), 신고불성실가산세: 2,400만원(6,000만원×40%), 납부불성실가산세: 720만원(6,000만원×3/10,000×400일)을 합해 9,120만원의 세금을 부담해야 한다. 거래가액을 성실 신고했으면 부담하지 않아도 될 1억620만원(세금 9,120만원+과태료 1,500만원)을 부담해야 하는 엄청난 불이익이 따른다. 부동산매매 시 거래가액을 성실하게 신고하는 것이 최대의 절세방안임을 알 수 있다.

▶ 잔금청산일로부터 30일 이내에 취득세 신고․ 납부

부동산 취득 시 취득일로부터 30일 이내에 부동산소재지를 관할하는 시․ 군․ 구청장에게 취득세를 신고․ 납부해야 한다. 일반적으로 취득일은 잔금청산일이고 잔금청산일 전에 등기․ 등록하는 경우에는 등기․ 등록신청서접수일이 취득일이 된다.

특히 신축 아파트 등 신축 건물을 취득하는 경우 취득일에 유의해야 한다. 본인이 직접 신축한 건물의 경우 취득일은 사용승인서교부일(사용승인서교부일 전에 사실상 사용하거나 임시 사용승인을 받은 경우에는 사실상 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 닐)을 취득일로 본다.
다만, 도시개발법에 의한 도시개발사업이나 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시정비사업에 한함)으로 건축한 주택을 도시개발법 제41조의 규정에 의한 환지처분 또는 도시및주거환경정비법 제54조의 규정에 의한 소유권이전에 의하여 취득하는 경우에는 환지처분공고일의 다음날 또는 소유권이전고시일의 다음날을 취득일로 보며, 환지처분공고일 또는 소유권이전고시일 전에 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상 사용일을 취득일로 본다.

다른 사람이 신축한 건물(주택)을 취득하는 경우에는 잔금청산일을 취득일로 본다. 다만, 사용승인서교부일(사용승인서교부일 전에 사실상 사용하거나 임시 사용승인을 받은 경우에는 사실상 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 잔금청산일 이후인 경우 잔금청산일에 불구하고 사용승인서교부일(사용승인서교부일 전에 사실상 사용하거나 임시 사용승인을 받은 경우에는 사실상 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)을 취득일로 본다.
그러므로 잔금청산일이 사용승인서교부일(사용승인서교부일 전에 사실상 사용하거나 임시 사용승인을 받은 경우에는 사실상 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날) 이후인 경우만 잔금청산일을 취득일로 보는 것이다.

취득세는 소유권이전등기와 관계없이 취득일로부터 30일이내이 신고․ 납부해야함을 유의해야 한다. 취득세도 등록세와 같이 소유권이전등기를 신청할 때 내는 것으로 착각하여 지연납부로 가산세를 무는 경우가 종종 있으므로 유의해야 한다. 취득세를 지연신고․납부하는 경우 취득세의 20%에 해당하는 신고불성실가산세와 지연납부세액에 납부불성실가산세율(1일 10,000분의 3)과 미납기간(법정신고기한일로부터 납부일까지의 기간)을 곱한 납부불성실가산세를 추가로 부담해야 한다. 다만, 취득세 법정신고․ 납부기한(취득일로부터 30일)이 지난 후 1개월 이내에 신고․ 납부할 경우 신고불성실가산세가 50% 경감(신고불성실가산세 10% 적용)되는 이익이 있다. 이 경우에도 납부불성실가산세는 경감되지 아니한다.

▶ 잔금청산일로부터 60일 이내에 소유권이전 등기신청과 등록세 납부

부동산을 취득한 자는 취득일로부터 60일 이내에 관할 등기소에 소유권 이전 등기신청을 하여 부동산등기부에 소유권자를 변경해야 부동산에 대한 권리행사(양도, 담보제공 등)가 가능하다.

부동산소유권이전등기 신청서류에 등록세납부영수증을 첨부해야 이전등기가 되기 때문에 등기신청 전에 시· 군·구청장에게 등록세를 신고·납부해야 한다.

부동산소유권이전등기 신청을 지연한 경우 지연신청기간에 따라 부동산거래 당시 등록세(주택: 취득가액의 1%, 주택 외: 취득가액의 2%)의 최저 5%에서 최고 30%에 해당하는 과태료가 부과된다. 더구나 소유권이전등기신청지연기간이 3년이 넘으면 부동산실명법 위반이 되어 부동산평가액의 10%에서 30%까지 과징금이 부과되는 불이익도 있다. 그러므로 부동산취득일로부터 60일 이내에 등록세를 납부하고 소유권이전등기를 신청해야 함을 유념해야 한다.