1. 1세대 1주택의 비과세란?
일반적으로 부동산을 판 때에는 그 양도소득에 대해 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이나 주택은 주거생활공간이라는 특수성을 고려하여 다른 부동산과는 달리 취급하고 있다.
즉 1세대가 국내에 1주택을 소유한 경우로써 소득세법에서 규정하고 있는 일정한 요건을 갖추어 양도한 경우에는 비과세하고 있는데 이를 '1세대 1주택의 비과세'라고 한다.
2. 1세대 1주택의 비과세 요건
현행 소득세법상 주택의 양도소득에 대한 비과세 요건을 일부 예외는 있으나
① 1세대가 소유하여 거주 또는 보유하는지 여부
② 일정한 거주기간 또는 보유기간을 충족했는지 여부
③ 양도일 현재 양도주택 이외의 다른 주택이 있는지 여부
④ 양도주택이 고급주택에 해당되는지 여부로 대별할 수 있는데 주택의 양도에 대한 비과세 요건을 요약하면 다음과 같다.
가. 世帶要件(세대요건)
1) 원칙 : 배우자가 있어야 함.
1세대란 거주자 및 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 거주단위를 말한다.
2) 예외 : 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우
ⓐ 거주자의 연령이 30세 이상인 경우
ⓑ 거주자가 종합소득, 퇴직소득, 양도소득, 또는 산림소득이 있는 경우
ⓒ 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
ⓓ 거주자가 당해 주택을 상속받은 경우
나. 住宅要件(주택요건)
1) 원칙 : 양도일 현재 국내에 1주택만 소유하여야 함.
2) 예외 : 2주택이 허용되는 경우
ⓐ 거주이전 목적으로 타주택을 취득한 날로부터 1년(아파트는 6월)내에 거주이전을 하고 종전의 주택을 양도하는 주택
ⓑ 상속으로 인하여 2주택을 소유한 자가 먼저 양도하는 주택
그러므로 2주택이 허용되는 경우가 아니면서 1세대가 2주택을 소유하고 있는 경우에는 사정이 허용하는 한 2주택 중 양도소득세가 적게 나오는 주택을 먼저 양도하고 나중에 양도하는 주택은 1세대 1주택비과세 요건을 갖추어 양도하는 것이 절세 할 수 있는 방안이다.
다. 居住要件(거주요건)
1) 원칙 : 양도한 주택에서 3년 이상 거주하여야 함.
2) 예외 : 3년 이상 거주하지 않아도 되는 경우
ⓐ 양도한 주택을 5년 이상 보유한 경우
ⓑ 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상 형편에 의하여 세대전원이 다른 시ㆍ읍ㆍ면으로 퇴거한 경우
ⓒ 도시재개발법에 의한 도시재개발사업에 재개발조합의 조합원이 그 재개발사업시행기간 중 타주택을 취득하여 거주하다가 도시개발법에 의한 관리처분계획에 따라 취득주택으로 이사오는 경우
라. 미등기 양도주택과 고급주택에 해당되지 않아야 하며 주택의 부수토지(附隨土地)는 토지계획구역내의 경우에는 건물정착면적(建物定着面積)의 5배, 도시계획구역 밖의 경우에는 10배까지만 비과세 한다.