주택을 팔고 아파트로 이사하기 위하여 살고 있는 주택을 팔았을 경우에 얼마의 세금이 부과되는지 궁금할 것이다. 주택양도를 중심으로 양도소득세에 관하여 4회에 걸쳐 알아보고자 한다.

1. 양도소득세란?
양도소득세란 자산을 유상으로 양도하였을 때 발생하는 이익에 대한 세금으로 토지, 건물, 아파트 당첨권 등의 양도에 과세되며, 1세대 1주택을 양도할 때는 비과세가 된다.

2. 양도시기와 취득시기
양도시기와 취득시기는 세금의 계산과 신고에 있어 기준이 되는 날로써 원칙적으로 잔금을 청산한 날이다. 그러나 대금청산전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일, 아파트 준공검사전에 입주하는 경우에는 아파트 입주일이 취득일이 된다.

3. 양도소득세의 신고
1) 예정신고
양도한 날이 속하는 달의 다음달 말일까지 양도소득세를 양도자의 주소지 관할 세무서에 예정신고ㆍ납부할 경우에는 납부할 세액의 10%를 세액공제 받을 수 있다.
2) 확정신고
예정신고를 하지 않았을 때에는 다음해 5. 1. - 5. 31.까지 양도자의 주소지 관할 세무서에 확정신고ㆍ납부를 할 경우에 불이익은 없으나 예정신고세액공제를 받을 수 없다. 다만, 확정신고ㆍ납부를 기한내 이행하지 않을 경우 20%의 무거운 가산세를 추가 부담하게 되므로 유의해야 한다.

4. 양도소득세의 계산
양도소득세의 계산구조는 다음 그림과 같이 ① 양도차익의 계산 ② 양도소득 과세표준의 계산 ③ 양도소득세액의 계산 3단계로 이루어진다.

- 양도소득세의 계산구조
* 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
* 양도소득세 과세표준 = 양도차익 - 양도소득 특별공제
장기보유 특별공제
양도소득공제
소득공제
* 양도소득세 산출세액 = 양도소득세 과세표준 * 세율

1) 양도차액의 계산
- 양도차익이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 금액을 말하며 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가(토지의 경우는 개별공시지가, 건물의 경우는 지방세 과세시가표준액, 국세청에서 기준시가를 고시한 아파트의 경우는 고시가격 등)에 의한 금액이 된다. 예외적으로 계약서상의 실지 거래가액으로 양도소득세를 신고할 수 있으며 취득한 날로부터 1년 이내에 파는 등 투기적 거래인 경우에는 실지 거래가액에 의해 양도소득세를 계산하여야 한다.
- 필요경비는 등록세, 취득세, 개량비, 자본적 지출액, 양도비용으로
* 기준시가로 계산할 때는 취득시 지방세 과세시가표준세액의 7%
* 실지거래가액으로 계산할 때는 실제 지출할 비용을 증빙서류에 의해 차감하게 된다.

2) 양도소득세 과세표준의 계산
양도차액에서 양도소득특별공제, 장기보유특별공제, 양도소득공제, 소득공제를 차감한 금액이 양도소득 과세표준이다.
- 양도소득 특별공제
2년 이상 보유한 토지, 건물에 한하여 보유기간 동안의 물가상승분을 공제한다.
- 장기보유 특별공제
5년 또는 10년이상 장기보유한 토지, 건물이 공제대상이 되는데 5년이상 보유한 경우는 양도차익의 10%, 10년이상 보유한 경우는 양도차익의 30%를 공제한다.
- 양도소득공제
2년이상 보유한 토지, 건물에 대해 150만원을 공제한다.
- 소득공제
종합소득, 퇴직소득금액이 적어서 공제받지 못한 소득공제금액이 있을 경우에 양도소득금액에서 공제한다.