1. 양도소득세 비과세․감면 배제

부동산 취득․양도 시 허위계약서를 작성한 사실이 적발될 경우 실지거래가액과 신고가액의 차액을 비과세․ 감면세액에서 차감하는 내용으로 소득세법이 개정되었다. 이 개정 소득세법은 2011.7.1 이후 양도․ 취득 분부터 적용된다(소득세법 제91조 제2항).

매도인의 경우 1세대1주택 비과세, 자경농지 감면 등의 요건을 충족하더라도 비과세 및 감면 규정을 적용하지 않는다. 매수인의 경우 향후 해당부동산을 양도할 때 양도소득세 비과세․감면 혜택이 배제된다.

실제 주택거래가액 5억원을 6억원으로 허위 신고하고 1세대1주택으로 양도소득세 1억2,000만원을 비과세 받은 후, 거래계약을 허위 신고한 사실이 양도소득세 예정신고납부기한일(잔금청산일이 속하는 달의 말일로부터 2개월)로부터 400일이 경과한 시점에 적발 되었다고 가정할 경우 부담해야 할 세금은 얼마나 될까?

이 경우 1세대1주택으로 비과세 받은 양도소득세 1억2,000만원 중에서 거래계약을 허위 신고한 금액 1억원에 해당하는 양도소득세가 비과세되지 않는다. 이에 따라 양도소득세 1억원을 추가로 납부해야 한다. 여기에 신고불성실가산세: 4,000만원(1억원×40%), 납부불성실가산세: 1,200만원(1억원×3/10,000×400일)을 합한 1억5,200만원의 양도소득세를 추가로 부담해야 한다.

부동산 양도자의 경우 거래가액을 성실 신고했으면 부담하지 않아도 될 1억8,200만원(세금 1억5,200만원+과태료 3,000만원)을 추가로 부담해야 하는 엄청난 불이익이 따른다. 부동산매매 시 거래가액을 성실하게 신고하는 것이 최대의 절세방안임을 알 수 있다.

실지거래가액을 허위로 신고하면 해당 부동산 및 분양권 취득가액의 2~5%에 상당하는 과태료가 부과된다.

●3 신고불성실가산세 중과 및 납부불성실가산세 부과

(1) 양도자가 양도소득세를 신고함에 있어 허위계약서를 작성하는 방법으로 양도소득세를 과소 신고하는 경우 40%의 신고불성실가산세가 적용된다. 일바적인 과소신고의 경우 10%, 일반적 무신고의 경우 20%의 신고불성실가산세가 저굥되는 경우에 비해 신고불성실가산세율이 월등히 높다.

국가가 세금을 부과할 수 있는 기간은 법정신고납부기한일(양도일의 다음 연도 5월 31일)로부터 5년간(무신고의 경우 7년)이다. 그러나 양고소득세 신고 시 매매계약서에 매매가액을 허위로 기재하여 양도소득세를 과소 신고한 경우의 부과제적기간은 10년으로 연장된다.

●5. 세무조사대상으로 선정될 가능성과 불이익

부동산 취득과 양도 과정에서 허위계약서를 작성한 혐의가 있을 경우 세무조사대상으로 선정될 가능성이 높다. 이 경우 세무조사과정에서 취득자금과 양도 자금에 대한 금융추적 조사, 양도인과 매도인에 대한 직접조사가 실시된다. 이 과정에서 실지 취득 또는 양도 금액이 밝혀져 제세와 가산세가 추징될 수 있다. 그리고 실지 취득인 또는 양도인이 밝혀져 부동산실명법 위반으로 부동산가격의 30%에 해당하는 과징금이 부과되고, 형사처벌까지 당하는 과중한 불이익을 당할 수 있다. 그러므로 사실과 다른 허위계약서를 작성하여 양도소득세 등 세무신고를 하는 것은 이익보다 손실이 크므로 피하는 게 상책이다. .

(1) 공인중개사가 부동산 거래 내용을 허위로 매매계약서에 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 매매계약서를 작성한 경우에는 중개사무소 개설등록이 취소될 수 있다.

(2) 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우에는 6개월 이내의 범위 안에서 업무가 정지될 수 있다.

(3) 부동산중개업은 현금영수증 의무발행 업종으로 현금영수증 발급의무를 위반할우 거래대금의 100분의 50에 상당하는 과태료가 부과된다.