▶ 원칙 : 시가평가

상속․증여재산의 평가는 평가기준일(상속은 상속개시일, 증여는 증여일) 현재

의 시가에 의하여 평가함을 원칙으로 한다(상증법§60). 이때 시가는 불특정 다

수인 간에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가

액이다. 그러나 현실적으로 상속증여재산은 상속개시일(증여일)현재 실제 매매

가격 등 시가가 존재하지 않는 게 일반적이다.

그러므로 상속세 및 증여세법에서는 일정조건을 충족하는 경우 시가로 보는

규정을 두고 있다. 그 내용은 다음과 같다.

 

● 시가로 보는 가액

평가기준일 전 후 6개월(증여는 3개월) 이내에 해당하는 지 여부는 ① 매매가

액의 경우에는 매매계약일, ②감정가액의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액

평가서 작성일, ③ 보상가액․경매가액 또는 공매가액의 경우에는 그 가액이 결

정된 날을 기준으로 판단한다.

 

- 유사사례가액의 시가 인정

평가기간(상속개시일 전후 6개월, 증여는 증여일 전후 3개월) 중 당해 상속

(증여) 재산과 면적․위치․용도․종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 위

①의 매매가액, ② 감정가액, ③ 보상가액․경매가액 또는 공매가액에 해당하는

가액(유사사례가액)이 있는 경우 그 가액을 시가로 본다. 당해 재산에 시가로

보는 가액이 있으면 이를 적용하지 아니한다.

- 평가기간이 아닌 기간에 있는 당해재산의 가액 또는 동일하거나 유사한 재

산의 가액의 시가 인정

평가기간(상속은 상속개시일 전후 6개월, 증여는 증여일 전후 3개월)에 해당

하지 아니하는 기간 중에 당해 상속․증여재산 및 당해 상속․증여재산과 동일하

거나 유사한 다른 재산에 위 위 ①의 매매가액, ② 감정가액, ③ 보상가액․경매

가액 또는 공매가액에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액을 시가로 볼 수 있

다. 이 가액을 시가로 보기 위해서는 다음의 2가지 요건이 충족되어야 한다.

당해 재산에 시가로 보는 가액이 있으면 이를 적용하지 아니한다.

• 상속세 및 증여세법에 규정된 평가심의위원회의 자문

• 평기기준일(상속세는 상속개시일, 증여는 증여일)로부터 매매계약일, 감정가

평가서를 작성한 날, 보상가액․경매가액 또는 보상가액이 결정된 날까지의 기

간 중에 주택가격변동률, 지가변동률, 주의환경의 변화, 시간의 경과 등을 감안

하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우

[사례 1] 평가기간 내가 아닌 유사사례가액의 시가인정 요건

[사례 2] 소급감정가액의 시가 인정여부 및 감정기관

◆ 절세가이드




▶ 예외 : 시가가 불분명한 경우 보충적 시가평가

상속․증여재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 자산의 종류, 규모,

거래 상황 등을 고려하여 상증법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로

평가한 가액(이하 ‘보충적 시가평가 방법’이라 한다)을 시가로 본다.

(상증법§60③)

 ● 부동산별 보충적 시가평가 방법

● 토지의 평가 : 개별공시지가

토지는「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로

평가한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이

인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령이 정하는 방법으로 평가

한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토

지가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다.

 평가일 현재 고시된 개별공시지가에 의하여 평가한다. 개별공시지가는 매년 1

월 1일을 기준으로, 원칙적으로 매년 5월 31일에 공시되나, 연도별 공시일자

가 다를 수 있으니 반드시 공시일자를 확인하여 적용에 착오가 없도록 유의해

야한다. 평가일 현재 개별공시지가가 경정 결정된 경우에는 경정 결정된 개별

공시지가를 적용한다. 주택과 그 부수토지를 개별주택가격으로 평가하는 경우

로서 주택과 그 부수토지의 가액을 구분하고자 하는 경우 상증법 제61조 제1

항 제2호의 건물시준시가와 개별공시지가로 안분한다.

● 주택(토지+건물)의 평가 : 공시가격

2005년부터 국토해양부장관 및 시군구청장이「부동산가격공시 및 감정평가

에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항

단서에 따라 국세청장이 결정․고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을

말하며, “고시주택가격”이라 한다)을 공시해오고 있다. 2004년까지 공동주택가

격은 국세청장이 고시해왔으므로 2004년 이전 공동주택가격은 국세청 홈텍스

에서 조회 활용해야 한다.

 공동 및 개별주택가격은 매년 1월 1일을 기준으로, 매년 4월 30일에 공시되

나, 연도별 공시일자가 다를 수 있으니 반드시 공시일자를 확인하여 적용에 착

오가 없도록 유의해야한다.

● 주택 외의 건물의 평가 : 국세청장 고시가격

 - 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물

의 용도․면적 및 구분 소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로

정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함)에 대해서는 건물의

종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와

건물에 대하여 일괄하여 산정․고시한 가격.

• 국세청장이 산정 고시한 오피스텔 및 상업용 건물 가액(기준시가)은 국세청

홈텍스에서「조회발급→기타조회→기준시가조회→상업용 건물/오피스텔」의

방법으로 조회할 수 있다.

- 위 이외의 건물(빌딩 등 일반 건물)

건물(주택, 국세청장이 가격을 고시한 오피스텔 및 상업용 건물 제외)의 신축

가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산

정․고시하는 가액. 건물가격만을 말하며, 건물 부속토지의 가격과 영업권 등 각

종 권리의 가객은 포함되지 아니한 것으로 한다.

• 국세청장이 산정 고시한 건물가액(기준시가)은 국세청 홈텍스에서 「조회발

급→기타조회→기준시가조회→건물기준시가(상속․증여)」의 방법으로 조회할

수 있다.

● 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 평가

임대료 등을 기준으로 다음의 산식에 따라 평가한 가액과 위 보충적 시가 평

가 방법에 의한 평가액 증 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
 

▶ 특례 : 저당권 등이 설정된 재산의 평가

시가(시가로 보는 가액 포함) 확인된 재산의 평가는 시가와 저당권 등이 설정

된 재산의 평가액 중 큰 금액을 평가액으로 한다. 그리고 시가(시가로 보는 가

액 포함)를 산정하기 어려운 경우로서 보충적시가 평가방법으로 평가한 경우에

는 보충적시가 평가액, 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 평가액, 저당권 등

이 설정된 재산의 평가액 중 가장 큰 금액을 재산의 평가액으로 한다.

● 시가로 평가하는 경우

● 보충적 시가로 평가하는 경우

● 저당권 등이 설정된 재산 평가 대상

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 상증법 제60조에 불구하고 그 재

산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가

액과 상증법 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한

다. (상증법§66)

- 저당권, 동산․채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정

된 재산

- 양도담보재산

- 저당권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산 포함)

 

● 저당권 등이 설정된 재산 평가 특례 요약