임대주택에 대한 세제지원

현행 세법상 임대소득에 대한 국세, 지방세 세제지원 요건과 지원 내용을 요약하면 다음과 같다.

가. 양도소득세

(1) 준공공임대주택에 대한 양도소득세 과세특례(조특법§97의 3)

임대주택법상 준(準)공공임대주택 : 2013.4.1. 이후 매매계약을 체결 하여 취득한 85㎡ 이하 주택으로서 8년 이상 계속하여 임대 후 양도하는 경우 50%의 장기보유특별공제율을 적용(2014.1.1. 최초로 양도하는 분부터 적용)
※ 10년 이상 계속하여 임대 시 60% 장기보유특별공제율 적용(2015.1.1.이후 양도 분부터 적용 )

(2) 장기임대주택에 대한 양도소득세 과세특례(조특법§97의 4)

임대주택법상의 매입임대주택으로서 임대개시일 현재 공시가격이 6억원 이하(수도권 밖 3억원) 이하 주택을 6년 이상 장기임대 시 : 기존 장기 보유특별공제율(10~30%)에 6년 이상 임대기간에 따라 2~10% 장기보유특별공제율을 가산(2014.1.1.이후 최초로 양도하는 분부터 적용)

(3) 준공공임대주택에 대한 양도소득세 세액감면(조특법§97의 5)

2015.1.1.부터 2017.12.31.까지 「임대주택법」 제2조 제3호의 매입임대주택을 취득하고, 취득 후 3개월 이내에 「임대주택법」 제6조의 2에 따라 준공공임대주택으로 등록 후 조세특례제한법 시행령 제97조의 3 제3항의 요건을 준수하면서 10년 이상 임대 후 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득세의 100%를 감면

(4) 다주택임대사업자의 거주용 1주택 양도시 비과세
(소득세법 시행령 제155조 제19항~제23항)

1세대의 주택 보유기간이 2년 이상이고 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 임대주택법 제6조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후 의 거주기간)이 2년 이상인 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 아래의 요건을 갖춘 임대주택은 소유주택에서 제외해 양도세 비과세를 판단

(가) 건설임대 : 임대주택법상 건설임대주택으로서 전용면적이 149㎡ 이하이고 해당 주택 임대 개시일 날 현재 공시가격이 6억원 이하, 2호 이상을 임대하고 있을 것
(나) 매입임대 : 임대주택법상 매입임대주택으로서 해당 주택의 임대개시일 현재 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억원) 이하, 1호 이상을 임대하고 있을 것

나. 종합소득세

(1) 연 2천만 원 이하 소규모 주택임대소득에 대한 세 부담 완화(개인)

(가) 대상
임대 수입금액이 연 2첨만원 이하인 1주택자(고가주택 포함),
2주택자, 3주택 이상자 모두 해당

(나) 세 부담완화 내용
① ‘14~’16년(3년간) 귀속 : 비과세
② ‘17년 귀속 이후 : 분리과세(14%)

(다) 분리과세 산출세액 계산방법

① [분리과세 주택임대소득수입금액 × (1-60%)-400만원*] × 단일세율(14%)
* 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 연 2000만 원 이하인 경우에만 적용,
② 단, 분리과세를 적용하지 않은 종합소득 산출세액이 더 작은 경우 종합소득 과세방식 선택 가능

(2) 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 : 개인, 법인)(조특법§96)

(가) 기준시가 3억원 이하(오피스텔 포함), 국민주택 규모(85㎡) 이하, 3호이상, 5년 이상 임대 시 종합소득세(법인세) 20% 감면(2014.1.1. 이후발생하는 임대소득 분부터‘16.12.31까지 적용)
※「임대주택법」제2조 제3호의 3에 따른 준공공임대주택을 8년 이상 계속하여 임대한 경우에는 50% 감면(2015.1.1. 이후 양도 분부터 적용)

(나) 임대개시일부터 5년(준공공임대주택의 경우는 8년)이 되는 날이 속하는 과세연도까지의 기 간 중 3호 미만의 임대주택을 임대하는 경우 감면받은 세액과 이자상당액(1일 0.03%)을 추징

다. 종합부동산세

다음의 임대주택에 대해 종합부동산세 합산배제(종합부동산세법 시행령§3)
(1) 건설임대주택 : 임대주택법상 건설임대주택으로서 전용면적이 149㎡ 이하 2호 이상의 주택임대를 개시한 날 또는 합산배제신청일의 과세기준일 현재 공시가격이 6억원 이하인 주택을 5년 이상 임대 시 : 합산대상 주택에서 제외

(2) 매입임대주택 : 임대주택법상 매입임대주택으로서 임대개시일 또는 합산배제신청일의 과세기준일 현재 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하, 1호 이상 5년 이상 임대 시 : 합산대상 주택에서 제외

(3) 기존 매입임대주택 : 임대사업자의 지위에서 2005.1.5. 이전부터 임대하고 있던 임대주택 으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
- 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
- 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

라. 취득세

임대주택 등에 대해 다음과 같이 취득세를 감면(지방세특례제한법§31①)

「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「임대주택법」제2조 제3호에 따른 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(주택거래신고지역에 있는 공동주택과 오피스텔은 제외) 에 대하여는 2015.12.31.까지 다음과 같이 취득세를 감면
(1) 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우 : 면제
(2) 장기임대 목적으로 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대주택을 20호
이상(기존 20호 이상 장기임대주택사업자가 추가로 취득하는 주택 포함)
취득하는 경우: 25% 경감

마, 재산세

임대주택에 대해 다음과 같이 재산세를 감면(지방세특례제한법§31③)

국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축․매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일
현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 2015.12.31.까지 다음과 같이 재산세 감면
(1) 전용면적 40㎡ 이하 공공임대 공동주택 : 면제
(2) 전용면적 60㎡ 이하 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔: 50% 경감
(3) 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔: 25% 경감