올해 19세인 ‘A’씨는 서울 방배동에 있는 18평형(3억 원짜리) 아파트 한 채를 구입하려 한다. ‘A’씨는 학생으로서 지금까지 아무런 소득이 없다. 소득이 없는 미성년자 명의로 집을 살 때 유의할 점은?

● 미성년자 명의로 집을 살 때는 자금출처조사에 대비해야 한다.

‘자금출처조사’란 미성년자 등이 재산을 취득하거나 부채를 상환했을 때 그 사람의 직업· 나이 및 그동안의 소득세 납부실적·재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하거나 부채를 상환했다고 보기 어려운 경우, 주소지관할 세무서장이 재산취득에 들어간 자금의 출처를 제시하도록 하고, 출처를 제시하지 못하는 경우 부모 등으로부터 증여를 받은 것으로 보아 증여세를 부과하는 절차를 말한다.

미성년자가 재산취득자금 출처를 제시할 때 유의할 점은 미성년자의 소득이 뒷받침되지 않는 예금과 주식거래를 자금출처로 제시하면 이를 인정받을 수 없다는 것이다. 그동안 아무런 소득이 없고 상속이나 증여받은 재산도 없는 미성년자가 2억 원짜리 예금을 재산취득 자금출처로 제시하면 이 예금을 아버지 또는 어머니로부터 증여받은 것으로 보고 증여세를 과세한 후 재산취득 자금출처로 인정하게 됨을 유의해야 한다.

위 사례와 같이 소득이 없는 미성년자가 아파트를 구입한 경우 능력 있는 부모로부터 현금을 증여받아 아파트를 구입한 것으로 추정되고 증여세를 내야한다.

● 되도록 빠른 시기에 증여하는 것이 절세 포인트다.

2014.1.1. 이후부터 부모가 세금 없이 자녀에게 증여할 수 있는 금액이 미성년자는 10년간 1,500만원에서 2,000만원으로, 성년자는 3,000만원에서 5,000만원으로 인상되었다. 그러므로 10년 마다 세금 없이 2,000만원(성년은 5,000만원)씩 증여할 수 있다는 결론이다. 되도록 빠른 시기에 증여하는 방법으로 10년 마다 2,000만원(성년의 경우 5,000만원)씩 공제받을 수 있는 증여재산공제를 활용해야 한다.

또 증여세 등 세금부과의 기준인 공시가격이 오를 가능성이 있는 부동산의 증여시기를 앞당기는 것이 세 부담에 있어 유리하다.

▶ 현금보다 부동산을 증여하는 것이 유리하다.
부동산을 증여할 때 대부분 공시가격으로 평가해 증여세를 신고•납부한다. 공시가격은 주택의 경우 시가의 70~80%수준, 지방 전답․임야의 경우 시가의 60～70% 수준으로 평가돼 있기 때문에 그 만큼 적은 세금으로 자녀에게 재산을 넘겨 줄 수 있다.

▶ 부담부 증여를 고려해야 한다.
증여하고자 하는 부동산이 담보하고 있는 채무와 부동산을 함께 자식에게 넘기는 것을 ‘부담부증여’라고 한다. 예컨대 5억 원짜리 아파트를 증여하면서 여기에 근저당 설정된 은행채무 2억원과 임대보증금 1억원의 채무를 함께 자식에게 넘기는 형태의 증여가 부담부 증여이다.

이 경우 2억원(5억원-2억원-1억원)이 무상양도가 되어 자녀에게 증여세가 과세되고, 아버지 채무를 자녀에게 넘긴 3억원은 유상양도로 보아 양도금액이 되어 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제를 차감한 양도소득금액에 대해 아버지에게 양도세가 과세된다. 이와 같이 아파트 가격 5억원이 증여세 과세대상(2억원)과 양도세 과세대상(3억원)으로 각각 나눠짐에 따라 증여세와 양도세의 누진과세를 피할 수 있어 절세된다.

부담부 증여에 있어 8년 자경농지 등 양도세가 비과세 또는 감면되는 부동산을 증여하면 양도세가 줄어들므로 더욱 많은 세금을 절세할 수 있다. 하지만 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 주택을 5년 이내에 양도하는 경우로서 1세대1주택에 해당되어 양도소득세가 비과세되는 경우 증여를 인정하지 않고 부당행위계산부인 규정을 적용해 양도소득세가 과세됨을 유의해야 한다.

자녀가 아버지로부터 인수한 채무 3억원은 관할세무서에서 부채사후관리대장에 등재해 최종 상환 시까지 정기 또는 수시로 사후관리를 하게 된다. 사후관리 결과 수증자(자녀)가 부모 등 타인으로부터 증여받아 이자를 내거나 원금을 상환한 사실이 밝혀지면 이때 증여세를 과세하게 된다.

▶ 미성년자가 낼 증여세를 대신 내주면 증여세 과세대상이 된다.
자녀에게 증여한 재산에 과세된 증여세는 증여받은 자녀가 납세의무자이다. 그러므로 자녀가 증여세를 낼 의무가 있다. 이 경우 근로소득, 사업소득 등 증여세를 낼 정도의 소득이 있는 자녀가 본인의 예금통장에서 인출 증여세를 납부했다면 아무런 문제가 없다.

그러나 소득이 없는 자녀의 증여세를 부모가 대신 내주면 대신 내준 증여세에 증여세가 붙게 된다. 또 취득 부동산의 소유권이전 등기 시 들어간 취득세 등 취득관련비용을 부모가 대신 내 준 경우에도 증여세 과세대상이 된다. 그러므로 증여등기 관련비용, 인수받은 부채와 관련된 이자. 인수한 채무의 원금 등의 지출은 소득이 있는 자녀명의 예금통장에서 지출함으로서 부채사후관리에 대비하는 게 바람직하다.

이 경우 재산을 증여받은 자녀가 재산이 없을 때에는 증여자인 부모와 증여받은 자녀가 연대해 납세의무를 지게 되므로 관할 세무서장은 부모의 재산을 압류할 수 있다. 연대 납세의무자로 지정돼 증여세를 자녀 대신 내 주는 것은 세법상 증여에 해당하지 아니한다.

▶ 증여를 했으면 그 근거를 남겨야 한다.
소득이 없는 미성년자 명의로 단순히 예금통장을 만들어 돈을 넣어둔다고 해서 미성년자의 재산이 아니라는 것은 앞에서 언급한 바와 같다. 그러므로 미성년자에게 예금을 증여했으면 증여세를 신고․납부(과세미달로 증여세가 없더라도 신고는 해야 함)하고, 그 서류를 보관하고 있다가 다음에 미성년자 명의로 재산을 취득할 때 취득자금 출처 증빙서류로 제시해야 자금출처로 인정받을 수 있음을 유념해야 한다.

예를 들어 자녀가 9세 때 부(父)가 자녀 명의로 펀드에 넣은 4,000만원이 그동안 높은 수익률을 내 1억원이 된 경우 증여당시 증여세를 신고한 경우 증여세는 더 부과되지 않는다. 이미 세금문제가 해결된 돈으로 얻은 수익이기 때문이다.

그러나 증여당시 관할세무서에 4,000만원을 증여받았다는 사실을 신고하지 않았다면 1억원을 수령하는 시점 또는 부동산 등을 취득하고 펀드 수익금을 자금출처로 제시하는 시점에 증여세부과 문제가 발생한다. 이 경우 미성년자인 자녀가 2014.2.1. 집을 취득하고 이 금액을 자금출처로 제시했다면 2014.2.1.에 증여가 이루어진 것으로 보고, 10년 이내에 부모로부터 증여받은 사실이 없다면 증여세로 낼 금액은 8백만원[(1억원-2,000만원)×10%]에서 증여세 신고납부세액공제 10%를 차감한 720만원이 된다.

● 미성년자는 원칙적으로 별도로 세대를 구성할 수 없다.

주택을 양도한 경우 1세대1주택 비과세 여부를 판단함에 있어서는 동일 세대원이 소유하고 있는 주택을 모두 합산해서 판단한다.
이 경우 30세 이상 자녀는 혼인과 소득에 관계없이 별도로 세대를 구성할 수 있으나, 30세 미만 19세 이상 자녀는 결혼을 하거나 국민기초생활보장법에 정한 최저생계비 이상의 소득이 있는 경우 별도의 세대를 구성할 수 있다. 다만, 미성년자인 자녀(19세 미만)는 소득이 있어도 별도 세대를 구성할 수 없고 결혼한 경우에만 별도의 세대를 구성할 수 있다.

별도 세대 구성 요건에 해당하지 않는 자녀가 부모 세대와 분리해 주민등록을 해놓더라도 부모의 세대원으로 본다. 이 경우 부모 소유 주택을 팔 경우 미혼이면서 미성년자인 자녀가 주택을 소유하고 있는 경우 이를 부모 소유주택 수와 합해서 1세대1주택 비과세 여부를 판단함을 유의해야 한다.

{참고] 양도세 중과세제 폐지 및 완화

▲ 다주택자 양도세 중과세제 폐지

1세대2주택 이상자가 주택을 양도하는 경우 중과세율(50~60%)이 적용되던 양도세중과세제는 2013.12.31.까지 적용이 유예되었다가 2013.12.31. 세법개정 시 완전 폐지되었다. 또한 2012.1.1.이후 다주택자가 3년 이상 보유 주택을 양도하는 경우에도 장기보유특별공제(10~30%)가 적용된다. 다만, 투기지역 내에 1세대3주택 이상 소유자가 투기지역 내 주택을 양도하는 경우 추가세율[일반세율(6~38%) + 10%p]이 적용되는데 현재 주택투기지역으로 지정된 지역은 없다.

▲ 비사업용 토지 양도세 중과세제 완화

비사업용 토지 양도세중과세제는 2013.12.31.까지 중과세율(60%) 적용을 유예하고, 장기보유특별공제만 배제해오다가 2013.12.31. 세법 개정 시 중과세율 적용을 영구히 폐지하고 추가세율[일반세율(6~38%) + 10%p]을 적용하는 것으로 완화되었다. 다만, 2014년 중에 양도하는 비사업용 토지는 추가세율이 적용되지 아니하고 일반세율(6~38%)이 적용된다. 그러나 장기보유특별공제는 계속 배제된다.
그리고 2014년 중 투기지역 내 비사업용 토지를 양도하는 경우에는 추가세율[일반세율(6~38%) + 10%p]이 적용되는데 현재 토지투기지역으로 지정된 지역은 없다.