부동산등기특별조치법에 의하여 소유권 이전한 부동산의 취득․양도시기

양도소득세 과세대상자산을 양도한 경우 당해 자산의 취득일과 양도일이 언제인가에 따라 세 부담에 차이가 난다. 특히, 양도시기에 시행되는 소득세법이 적용되기 때문에 양도일이 언제인가는 양도소득세 부담에 결정적인 영향을 미친다.

예컨대 양도일과 취득일을 기준으로 보유기간을 계산하기 때문에 장기보유특별공제액에 차이가 나고 보유기간에 따라 적용 세율이 달라진다. 또한 양도일을 기준으로 신고납부기한이 정해진다. 그러므로 매매계약서 또는 대금지급영수증 등 증빙서류에 의하여 자산의 취득일과 양도일을 분명히 해 두는 것이 절세 포인트다.

Ⅰ. 취득․양도시기가 세 부담에 미치는 영향

부동산을 양도하는 경우 양도시기에 따라서 비과세‧ 감면요건 판단, 장기보유특별공제 및 세율의 적용 등에 차이가 발생한다. 또한 1세대 2주택 이상인 경우 어느 주택을 먼저 양도하는가에 따라서도 세 부담의 차이가 있다.

가. 취득․ 양도시기와 비과세‧ 감면요건

양도소득세 비과세․ 감면요건은 소득세법과 조세특례제한법에 규정하고 있다. 비과세‧ 감면요건 중에는 자산의 보유기간, 경작기간, 취득‧양도기한을 규정한 경우가 많다. 예컨대 1세대1주택으로서 양도소득세를 비과세 받으려면 1세대가 1주택을 3년 이상 보유해야 하며, 자경농지로서 양도소득세를 감면받으려면 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 양도농지를 8년 이상 소유하고 소유기간 동안 8년 이상 경작해야 한다. 조세특례제한법상 기타 감면도 대부분 일정한 기간 내에 취득과 양도를 요건으로 한다. 그러므로 양도소득세를 비과세‧ 감면 받으려면 해당 세법에 규정된 기간 요건에 맞춰 취득․‧ 양도시기를 조절해야 한다.

나. 취득․ 양도시기와 장기보유특별공제

토지 및 건물로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대해 그 자산의 양도차익에 보유기간별로 최소 10%에서 최대 30%(일정한 1세대 1주택에 해당하는 자산의 경우 최소 24%에서 최대 80%)에 해당하는 공제율을 곱하여 계산한 금액을 양도차익에서 공제할 수 있다.

양도시기를 잘 활용한다면 1년에 3%(일정한 1세대 1주택에 해당하는 부동산의 경우 8%)의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 예를 들어 2007년 8월 31일에 취득한 상가를 2012년 8월 29일(장기보유특별공제 보유기간 계산 시에는 초일 산입함) 이전에 양도하면 12%(3%×4년)의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있지만 2012년 8월 30일 이후 양도하면 3%가 추가된 15%(3%×5%)의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

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