5년 전 서울에서 작은 상가를 취득한 A씨는 경기가 좋지 않아 임차인을 구하지 못해 고민하다가 이번에 상가를 매각했다. 막상 매물로 내놓으니 사려는 사람도 없어 급매로 처분하느라 5000만원 가량 손해를 보고 매각하게 되었다. 현재 현금 사정이 좋지 않은 A씨는 살고 있는 아파트도 마침 재건축을 앞두고 가격이 올라 매각하려고 한다. 하지만 문제는 비과세 요건을 채우지 못해 지금 아파트를 매각하면 세금 부담이 클 것 같아 걱정이다.가격이 오른 아파트 등 부동산을 매각할 때, 세금 걱정이 많을 수밖에 없다. 물론 가격이 오른 만큼, 이익에서 내는 세금이지만 왠지 세금을 많이 내게 되면 괜히 억울한 생각이 드는 것은 당연하다. 부동산을 매각할 때 양도소득세를 줄일 수 있는 방법은 없을까?

▲ 세법상 양도소득세는 같은 해 양도소득 금액을 합산해 계산

부동산 투자에서 손해를 본 부동산이 있고, 이익이 생긴 다른 부동산이 있다면 양쪽을 같은 해에 팔면 절세가 가능하다. A씨의 경우 올해 안에 아파트를 파는 것이 절세할 수 있는 방법이 된다. 위의 방법으로 절세가 가능한 것은 세법상 양도소득세는 같은 해에 처분한 부동산의 양도소득 금액을 합산해 계산하기 때문이다. 즉 A씨가 올해 안에 아파트를 매각한다면 아파트 양도소득에서 상가 매각으로 손해 본 5000만원을 공제한 금액을 기준으로 양도소득세를 계산하면 된다. 아파트 매각을 통한 양도소득이 3억 원이고, 상가 투자 손실액 5000만원을 공제한다면, 공제를 하지 않았을 때에 비해 1750만원 정도 절세가 가능하다.

▲ 같은 해에 여러 건의 부동산을 팔면 합산돼 과세표준이 커질 수 있어

하지만 위의 상황과는 반대로 여러 건의 부동산에서 수익을 얻었다면 전혀 다른 상황에 직면할 수 있다. 만약 모두 수익을 낸 부동산을 매각해야 한다면 되도록 1년에 한 건씩 나누어 매각하는 것이 절세 방법이다. 같은 해에 여러 건의 부동산을 매각하면 양도소득액이 합산돼 과세표준이 커진다. 예를 들어 양도소득이 1000만원인 두 건의 부동산을 같은 해에 팔면 200만원을 부담해야 하지만, 1년씩 나누어 매각한다면 한 해에 60만원씩 총 120만원의 세금만 부담하면 된다.

위와 같이 부동산을 양도할 경우 누진세율이 적용되는 과세기간(소득세의 과세기간은 매년 1.1부터 12.31까지임)을 분산하게 되면 절세가 가능하다.
또한 상속세와 증여세의 경우는 10년 단위로 합산하여 누진세율을 적용함으로, 10년 단위로 계획을 세워 재산을 이전하면 세금 부담을 크게 완화시킬 수 있다.

▲ 명의 분산에 의한 절세

부동산을 부부 공동명의로 해 놓거나 자녀에게 증여하는 것도 각종 세금의 과세표준을 분산시켜 누진세율 효과를 완화하는 방법으로 절세할 수 있다. 부동산 양도 때 과세되는 양도소득세, 부동산 임대시 과세되는 종합소득세, 부동산을 보유시 내는 종합부동산세, 부동산을 상속․ 증여시 과세되는 상속․증여세는 소득 또는 보유재산과 상속 증여금액이 클수록 높은 세율이 적용되는 누진세율 구조로 돼 있다. 그러므로 재산을 여러 사람에게 분산시키는 게 세금을 줄일 수 있는 절세 포인트이다.

이때 남편 명의 부동산을 배우자 또는 자녀 명의로 이전하게 되면 증여세 또는 취득세를 납부해야 됨을 고려해야 한다. 그리고 배우자 또는 자녀에게 종합소득이 발생할 경우 건강보험료 등 4대 보험료를 부담해야 하는 불이익이 있다는 점도 고려 대상이다. 또한 공동 소유 부동산을 담보 제공하거나 매각시 공동소유자의 동의를 얻어야 하는 번거로움도 따른다.

하지만 세금을 줄이기 위해 부동산 명의를 다른 사람 이름으로 등기(이를 명의신탁이라함)하는 것은 절세보다 불이익이 더 크므로 절대로 피해야 한다. 부동산을 명의신탁한 사실이 드러날 경우 부동산실명법에 의하여 부동산공시가격의 30%에 해당하는 과징금이 부과되고, 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금형에 처해 질수 있다. 명의를 빌려준 사람도 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해 질 수 있으므로 부동산 소유권 등기에 명의를 빌려주지 않는 게 상책이다