1. 오피스텔 취득 시 절세 포인트

오피스텔 취득시 취득자가 부담하는 세금은 부가가치세와 취득세이다.

가 부가가치세 환급

부가가치세는 오피스텔을 분양 또는 매각하는 사업자가 취득자로부터 징수하여 납부하는 간접세이다. 그러므로 부가가치세의 부담자는 취득자이다.

오피스텔을 취득하여 사업용으로 임대하거나 사무실 등 사업용으로 이용할 사업자가 오피스텔 분양계약서 또는 취득계약서를 작성한 경우 오피스텔 소재지 관할 세무서에 사업자등록을 해야 한다. 그리고 분양대금 지급시마다 분양회사로부터 세금계산서를 받아 관할 세무서에 환급신고를 하면 부가가치세를 환급받을 수 있다. 다만, 오피스텔을 부가가치세 면세사업용(주택으로 임대, 학원용․ 농축수산물 판매용 점포 등)으로 사용하면 부가가치세를 환급받을 수 없다.

나. 취득세 등 지방세 감면

정부는 4월 27일 이후 최초로 분양하는 오피스텔을 임대주택으로 등록할 경우 전용면적 60㎡ 이하 주택은 취득세의 100%와 재산세의 50%를, 85㎡ 이하 오피스텔은 재산세를 50% 감면해주기로 했다.

소형오피스텔에 투자하고자 하는 경우 주택임대사업자로 등록해 세제혜택과 5년 이상 안정적인 임대수익을 누리는 게 좋다.

2. 오피스텔 보유․ 임대시 절세 포인트

가. 보유시

오피스텔을 사업용으로 사용할 경우 건물분은 종합부동산세가 과세되지 않는다. 다만, 오피스텔 부속토지 등 사업용 건물 부속토지의 공시지가를 개인별로 합산한 가액이 80억원을 초과할 경우 종합부동산세가 과세된다.

오피스텔을 주거용으로 사용할 경우 주택공시지가를 개인별로 합산한 가액이 6억원을 초과할 경우 종합부동산세가 과세된다.

종합부동산세 측면에선 업무용으로 사용하는 것이 유리하다.

재산세는 업무용 오피스텔이나 주거용 오피스텔이나 모두 해당되므로 세부담상 큰 차이가 없다.

나. 임대시

주거용으로 임대하는 오피스텔이 1세대1주택에 해당하면 임대료에 대한 소득세가 과세되지 아니한다.

주거용 오피스텔을 포함하여 2주택 이상 소유자가 임대하는 주택은 임대료에 대한 소득세가 과세된다. 2주택 소유자의 주택 임대에 대해서는 임대료에만 소득세가 과세되나 3주택 이상자에 대해서는 임대료와 전세보증금에 대해서도 소득세가 과세된다. 개인별로 주택을 임대하고 받은 전세금의 합계액이 3억원을 초과하는 경우, “(3억원 초과 보증금×60%×정기예금이자율) - 임대사업부분에서 발생한 이자․ 배당” 산식으로 계산한 이자 상당액을 임대료 수입으로 보고 소득세를 과세한다.

업무용 오피스텔의 경우 오피스텔 수와 주택 수에 관계없이 임대료와 전세보증금에 해당하는 이자에 대해 소득세가 과세된다.

다. 임대시 업종을 변경한 경우

취득한 오피스텔을 부가가치세가 과세되는 사업용으로 사용하거나 사업용으로 임대하다가 부가가치세가 면세되는 사업용으로 사용하거나 주택용으로 임대하게 되면 취득시 환급받은 부가가치세의 일부를 추징하게 됨을 유의해야 한다. 그러므로 부가가치세를 환급받은 오피스텔 분양자는 사업을 영위하는 사업자에게 임대하거나 본인이 사업용으로 사용해야 환급받은 부가가치세를 추징당하지 아니한다.

과세관청에서 추징하는 부가가치세액은 다음 산식에 의하여 계산된다.

※ 추징세액 = 취득가액×[1-(5/100×경과된 과세기간의 수)]×10%

2010.3.2.에 1억8000만원에 취득한 오피스텔을 사업용으로 임대하다가 2012.3.1.에 주택용으로 임대를 전환한 경우 경과된 과세기간계산에 있어 취득일은 2010.1.1.에 취득한 것으로 보며 2012.1.1.에 면세사업용(주택임대)로 전환한 갓으로 본다. 그러므로 경과된 과세기간 수는 2개 과세기간(2010년 1기, 2010년 2기)이다.

이 경우 추징되는 부가가치세는 “1억8000만원×[1-(5/100×2)]×10%”의 산식에 의하여 계산된 1620만원이 된다.

3. 오피스텔 양도시 절세 포인트

사업용으로 사용하던 오피스텔을 양도하는 경우 무조건 양도소득세가 과세된다. 양도차익은 “양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제”의 산식으로 계산된다. 양도소득세 세율은 양도소득금액의 크기에 따라 6~38%가 적용된다.

주거용 오피스텔을 양도하는 경우 유의할 점은 다음과 같다.

첫째, 1세대1주택에 해당하는 주거용 오피스텔 양도시 양도소득세가 비과세된다.

둘째, 과거에 주택을 양도하고 1세대1주택으로 비과세 받은 주택이 있는 경우 비과세 받은 주택 양도당시에도 양도하는 오피스텔이 주거용으로 사용하거나 주거용으로 임대하고 있었다면 비과세 받은 양도소득세가 추징된다.

셋째, 주거용 오피스텔 양도일 전에 일반주택을 양도한 경우 일반주택 양도당시에도 양도하는 오피스텔이 주거용으로 사용하거나 주거용으로 임대하고 있었다면 1세대2주택 이상자로서 양도세 중과대상자에 해당되어 중과세율(50% 또는 60%)과 일반세율의 차이에 해당하는 양도소득세가 추징된다.

4. 오피스텔 소유자도 주택임대사업자로 등록 가능

지금까지는 매매차익이 큰 일반주택을 양도하는 경우 1세대1주택으로 비과세 받기 위해서는 주택용으로 임대하던 오피스텔을 먼저 양도해야만 했다.

하지만 이제는 오피스텔을 임대주택으로 등록하면 일반주택 양도시 양도소득세를 비과세받을 수 있다. 다만, 오피스텔 외의 일반주택을 먼저 양도할 때에는 보유기간이 3년 이상이고 거주기간이 2년 이상이라야 비과세혜택을 받을 수 있다. 또한 임대주택으로 등록한 오피스텔은 등록 후 5년 이상 임대해야 한다.

오피스텔이 1가구라도 임대주택으로 등록이 가능하다. 등록해야 할 관서는 오피스텔 소유자의 주소지 시․ 군․ 구청 주택과와 오피스텔 소재지 관할 세무서 민원실이다.

/ 박상근(세무회계연구소 대표․ 경영학박사)
이메일 : sktax114@hanmail.net, 011-306-6760