고가주택의 양도소득세 계산

[사례] A씨는 서울 강남에 있는 아파트를 15년 전 1억8000만원에 매입해 거주하다가 최근 12억원에 팔았다. A씨 가족은 다른 소유 주택이 없기 때문에 1세대1주택 양도에 해당하나, 고가주택은 1세대1주택이라도 양도소득세가 부과된다고 하는데 세금이 얼마나 나올지 걱정스럽다. 양도 아파트의 취득과 양도 시 들어간 비용이 2천만 원이므로 양도차익이 무려 10억 원이 발생했는데, 양도소득세를 얼마나 부담해야 할까?

▶ 고가 주택 양도세 계산 방법은 일반 주택과는 달라
실거래가격이 9억 원이 넘는 주택을 ‘고가주택’이라 한다. 이 고가주택은 1세대1주택에 해당하더라도 양도소득세를 과세한다. 다만, 양도가액 중 9억원을 초과하는 금액에 해당하는 양도차익에만 양도소득세를 과세하는 점이 1세대1주택이 아닌 주택을 양도하는 경우 양도소득세 계산과 다른 점이다. 1개의 주택을 분할해서 양도 하는 경우에도 전체 주택을 양도하는 경우로 보아 9억원 초과 고가주택 여부를 판단한다. 상가와 주택 겸용건물을 양도한 경우 주택부분 양도가액만 가지고 고가주택 여부를 판단한다.
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▶ 고가주택의 양도소득세 과세대상 양도차익
고가 주택 양도소득세 계산 방법의 핵심은, 양도가액 중 9억 원 초과 금액에 해당되는 양도차익에 대해서만 세금을 매진다는 점이다. 주의할 점은 매도 가격에서 단지 9억 원을 뺀 금액을 기준으로 세금을 계산하는 게 아니라는 사실이다. 집을 12억 원에 팔았다고 해서 9억 원을 초과하는 3억 원이 양도소득세 과세대상 금액이 되는 게 아니다.
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즉, 다음 산식과 같이 양도가액에서 9억 원을 뺀 금액을 전체 양도차익에 곱하고, 이를 다시 양도가액으로 나누는 방법으로 과세대상 양도차익을 계산한다. .
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※ 고가주택의 과세대상 양도차익 =
전체 양도차익(양도가액-취득가액-필요경비) ×(양도가액 -9억원) / 양도가액

사례의 A씨는 2억 원(필요경비 2000만원 포함)에 매입한 주택을 15년간 보유하다가 12억 원에 팔았다면 실제 양도차익은 10억 원이다. 하지만 과세 대상 양도차익은 10억 원 × (12억 원 - 9억 원) / 12억 원 = 2.5억 원이 된다. 이 금액에서 보유기간(15년)에 따른 장기보유특별공제율(80%)만큼을 제외(2.5억 원 - 2억 원)하면 0.5억 원이 되고, 기본공제(250만원)까지 빼면 과세표준(세금부과 기준 금액)은 4,750만원이 된다. 따라서 양도소득세로 618만원을 내면 되는 것이다.
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물론 이 같은 계산방법은 1세대1주택 양도세 비과세 요건인 3년 보유 등을 갖췄을 때만 적용된다. 거주요건(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 택지개발예정지구로 지정∙고시된 분당∙일산∙평촌∙산본∙중동 신도시지역에 소재하는 주택의 보유기간 중 2년 이상 거주)은 2011.6.3 이후 양도분부터 폐지됐다.