1세대1주택 판정시 주택과 주택이 아닌 경우

1세대가 1주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되지 아니한다. 1세대1주택이란 주택 양도당시 1세대가 3년 이상 보유한 주택 1채를 소유한 경우를 말한다. 주택 수 계산은 세대원이 소유한 주택을 모두 합산해서 판단한다.

소득세법에는 ‘주택’에 대한 정의 규정이 없다. 다만, 과세관청은 예규로서 ‘상시주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 본다’는 입장을 견지하고 있다. 상시주거용으로 사용하는지 여부는 등기부등본, 건축물관리대장 등 공부상의 용도에 불구하고 사실상의 용도에 따라 판단한다. 그러나 당해 건물의 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도구분에 의해 판단한다.

따라서 공부상 주택을 사실상 사무실, 음식점, 점포 등 사업용으로 사용할 경우에는 주택이 아니며, 공부상 용도가 주거용이 아닌 건물을 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 본다. 예컨대 점포 일부분을 주거공간으로 변경하여 점포에 근무하는 동안 주인과 종업원이 수시 휴식공간으로 이용하고 상시 거주하지 않을 경우 이는 주택으로 보지 아니하고 점포의 일부로 보아야 하는 것이다.

주택으로 사용하던 건물이 장기간 공가상태로 방치된 경우에도 공부상 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이며, 전기와 수도시설이 철거된 재건축 아파트의 경우 주거용으로서의 잠재적 기능을 여전히 보유 중인 상태인 주택에 해당된다.

그러나 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법에 의한 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니한다. 상시주거용으로 사용하지 아니하는 위락 또는 휴양용 주거시설(별장)은 주택으로 보지 아니한다(서사-29, 2006.1.6. 이외 다수 예규, 서울고법 2007누19630, 2008.2.12).

1세대 다주택자가 상시주거용으로 사용하지 않는 ‘별장’을 가지고 있는 경우 해당 시․군․구청장에게 별장으로 신고해 ‘재산세를 중과 받는 방안’을 검토할 필요가 있다. 이는 당장 세금이 많더라도 미래에 다른 주택을 양도할 경우 뜻하지 않은 고액의 양도소득세 부담에 미리 대비하는 방안이 될 수 있기 때문이다

농어촌 소재 주택 중 일정요건을 갖춘 상속주택, 이농주택 및 귀농주택은 일반주택(서울에 있는 주택 등)을 양도한 경우 소유자의 주택으로 보지 아니한다.

여기서 상속주택이란 수도권(서울․인천․경기지역) 외의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택으로서 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택을 말한다. 이농주택이란 수도권(서울․인천․경기지역) 외의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택으로서 농업이나 어업에 종사하던 자가 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택이 해당된다. 귀농주택이란 농업(1,000㎡ 이상의 농지를 취득)이나 어업에 종사할 목적으로 취득한 수도권(서울․인천․경기지역) 외의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 고가주택이 아닌 주택을 말한다. 귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날로부터 계속하여 3년 이상 농업이나 어업에 종사해야 하며 동 기간 동안 귀농주택에 거주할 것을 요한다.