집을 사고 팔 때 절세 포인트 5가지

주택을 취득·보유·양도할 경우 각 단계마다 세금이 따라 붙는다. 이 경우 법에서 정하고 있는 의무를 잘 이행해야 세금 부담에 있어 불이익을 당하지 않고 오히려 절세할 수 있다.

첫째, 주택 취득 시 ‘이중계약서’를 작성하지 마라. 실지거래가액보다 거래금액을 낮추거나 (다운 계약서), 높인(업 계약서) 허위계약서를 작성하여 관할 지자체에 신고한 경우 이러한 사실이 적발되면 허위신고비율에 따라 취득세의 1.5배 이하에 해당하는 과태료가 부과된다. 예컨대 5억원에 취득한 주택을 양도자의 요구에 의하여 4억원에 취득한 것으로 계약서를 작성하여 신고한 경우 3000만원[5억원×4%(취득세 세율)×1.5(과태료 부과율)]의 과태료를 부담해야 하는 불이익이 발생할 수 있다. 이 경우 다음에 취득자가 주택을 양도하는 경우 1억원의 양도소득금액이 늘어나 이에 해당하는 양도소득세를 추가로 부담해야 하는 불이익도 발생한다.

더구나 올해 7월 1일 이후에 주택을 취득하거나 양도하면서 이중계약서를 작성한 사실이 드러난 경우 1세대1주택 비과세에도 영향을 미치게 됨을 유의해야한다. 즉, 허위계약서상 거래가액과 실지거래가액의 차이금액을 비과세 받은 세액에서 차감하기 때문에 비과세 세액이 줄어든다. 예컨대 1세대 1주택을 5억원에 양도하면서 4억원에 양도한 것으로 허위계약서를 작성 신고하면서 1세대1주택으로 양도소득세를 4000만원을 비과세 받은 경우 실지래가액(5억원)과 허위계약서상 기재된 거래가액(4억원)의 차이금액 1억원을 양도소득세 비과세금액 4000만원에서 차감하기 때문에 비과세 받은 양도소득세 전액을 추징당하게 된다.

둘째, 주택 취득은 6월 2일 이후에 하라. 주택 보유 시 부담해야 하는 재산세와 종부세는 매년 6월 1일 현재 소유자가 납세의무를 진다. 주택 취득 시 잔금일을 6월 2일 이후로 하면 취득연도의 재산세와 종부세는 파는 사람이 내야하므로 세 부담을 줄일 수 있다. 다만, 매매 계약 시 양도자와 취득자가 실제 거주기간에 따라 보유세를 부담하는 것으로 계약한 경우 거주기간에 따라 안분 부담할 수 있다.

셋째, 주택 소유를 부부공동명의로 하라. 주택을 부부 공동명의로 하는 경우 세 부담에 있어 유리한 경우가 많다. 주택 임대 시 소득금액이 부부 두 사람에게 분산되기 때문에 부부 중 한 사람에게 소득이 집중되는 경우에 적용되는 누진세율을 피할 수 있어 세 부담을 줄일 수 있다. 주택 임대는 2주택 이상 소유자가 임대하는 주택에 대해서만 과세한다. 다만, 고가주택 임대는 주택 소유 수(數)와 관계없이 무조건 과세대상이 된다.

고가주택은 과세기간 종료일(매년 12월 31일) 현재 주택공시가격이 9억원(2008년 이전은 6억원)을 초과하는 주택을 말한다. 주택 수 계산은 인별 계산이 원칙이나 부부가 소유한 주택은 합산한다. 그리고 주택을 양도하는 경우에도 소득이 분산되어 양도소득세를 절세할 수 있다. 또한 주택이 상속될 경우에도 재산이 분산 상속됨에 따라 상속세 부담이 줄어드는 혜택이 있다.

넷째, 1세대1주택을 만들어 양도하라. 1세대1주택 상태에서 주택을 양도하는 경우, 1세대2주택 이상 다주택 상태에서 양도하는 경우에 비해 양도소득세가 줄어든다. 1세대1주택 양도인 경우 총 양도차익에 9억원이 양도가액에 차지하는 비율을 곱한 양도차익에 대해 양도소득세를 비과세하는데다 3년 이상 보유한 경우 보유기간에 따라 최저 24%에서 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문이다.

1세대1주택 비과세 요건은 1세대가 1주택을 3년 이상 보유한 주택이라야 한다. 2011.6.3이후 양도하는 주택인 경우 거주요건 폐지로 서울·과천·5대 신도시 소재 주택도 3년 이상 보유요건만 채우면 된다. 1세대 2주택 이상 다주택자는 양도차익이 가장 큰 주택을 맨 나중에 양도해야 절세 효과가 크다. 그리고 농어촌주택을 소유한 상태에서 양도차익이 큰 서울 등 도시주택을 양도하는 경우 농어촌주택이 주택 수 계산에 포함되지 않는지 사전 검토가 필요하다.

다섯째, 세금을 자진 납부하라. 주택을 살 때는 취득세, 보유할 때는 재산세와 종합부동산세, 임대할 때는 종합소득세, 양도할 때에는 양도소득세, 증여·상속할 때에는 증여세와 상속세를 각각 내야 한다. 이러한 세금은 해당 세법에 신고·납부기한이 있다. 해당 세금을 기한 내에 신고하지 않을 경우 신고할 세액의 20%에 해당하는 신고불성실가산세가 붙고 기한 내에 납부하지 않을 경우 미납세액에 미납기간과 3/10000(연 10.95%)을 곱한 금액에 해당하는 납부불성실가산세를 물어야 한다.