1세대1주택 거주요건 폐지와 양도소득세

1세대1주택을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세된다. 1세대1주택 양도로 비과세 받으려면 1세대가 1주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 일산·평촌․분당․산본․중동 지역 소재 주택은 3년 이상 보유에 2년 이상 거주)하고 양도가액 9억원 이하 요건을 갖춰야 한다. 정부는 6월경부터 1세대1주택 비과세요건 중 거주요건을 폐지할 예정이라고 발표했다.

유의할 점은 소득세법시행령 개정 법률이 공포되는 날 이후 양도분부터 거주요건이 폐지된다는 것이다. 거주요건 폐지 소득세법 시행령이 2011.6.3. 공포되었다. 그러므로 거주요건이 적용되던 지역에 소재하는 1세대1주택을 양도하고 잔금수령일이나 소유권이전등기일접수일 중 빠른 날이 2011.6.3.이후인 경우 2년 거주요건이 적용되지 아니한다.

양도 시기는 잔금을 받은 날과 등기접수일 중 빠른 날을 말한다. 그러므로 거주요건이 적용되는 지역에 소재하는 주택으로서 보유기간 중 2년 이상 거주하지 않은 주택을 양도하는 경우 1세대1주택으로 인정받으려면 거주요건 폐지 게정법률이 시행되는 6월 이후에 잔금을 받거나 소유권이전등기 접수를 해야 함을 유의해야 한다.

거주요건이 폐지되면 서울에 거주하면서 경기도 중 거주요건이 적용되는 지역에 주택을 사 놓은 1세대1주택자, 지방에 거주하면서 서울 또는 경기도 중 거주요건이 적용되는 지역에 집을 사 놓은 1세대1주택자가 가장 큰 세금혜택을 보게 된다.

현행 소득세법은 1세대1주택 양도에 대해서는 전체 양도차익에 9억원이 양도가액에 차지하는 비율을 곱하여 계산한 양도차익(이하 “비과세 양도차익”이라 함) 공제, 3년 이상 보유시 매년 8%(10년 이상 보유시 최대 80%)의 장기보유특별공제를 적용, 양도소득세를 대폭 줄여주고 있다. 그러나 1세대2주택 이상자가 주택을 양도하는 경우 이러한 혜택을 주지 않기 때문에 세부담이 급격히 늘어난다.

[사례] 7년 전에 4억원(취득세 등 거래비용)에 취득한 A주택을 10억원에 양도하는 경우
(금액단위: 천원)

구분	(1)1세대2주택자 이상자인 경우	1세대1주택자인 경우		차액 [(2)-(3)]
		(2)거주요건 미충족	(3)거주요건 제외
①양도가액	1,000,000	1,000,000	1,000,000
②취득가액	400,000	400,000	400,000
③기타 필요경비	20,000	20,000	20,000
④양도차익(①-②-③)	580,000	580,000	580,000
⑤비과세 양도차익 (④×9억원 /10억원)	0	0	522,000	-522,000
⑥과세대상 양도차익 (④-⑤)	580,000	580,000	58,000
⑦장기보유특별공제 [⑥×56%(7년×8%)]	0	324,800	32.480	292,320
⑧양도소득금액(⑥-⑦)	580,000	255,200	25,520	229,680
⑨양도소득기본공제	2,500	2,500	2,500
⑩과세표준(⑧-⑨)	577,500	252,700	23,020	229,680
⑪양도소득세(⑩×세율)	187,225	73,545	2,373	71,172
⑫지방소득세(⑪×10%)	18,722	7,354	237	7,117
⑬세부담 합계액(⑪+⑫)	205,947	80,899	2,610	78,289
세부담 감소액[(1)-(2), (1)-(3)]		125,048	203,337

[사례 분석]
A주택 양도자가 또 다른 주택 B를 소유하고 있는 등 1세대2주택 이상자인 경우 과세표준 계산시 비과세 양도차익 공제와 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하기 때문에 과세표준 577,500천원, 세부담액이 205,947천원으로 대폭 늘어난다.

그러나 양도한 A주택이 거주요건을 채우지 못한 1세대1주택인 경우 과세표준 계산시 장기보유특별공제 324,800천원을 공제 받을 수 있기 때문에 1세대2주택 이상자보다 세부담액이 125,048천원 줄어든다.

그리고 양도한 A주택이 거주요건 적용이 제외되는 1세대1주택인 경우 과세표준 계산시 비과세 양도차익 522,000천원과 장기보유특별공제 32,480천원을 공제받을 수 있기 때문에 1세대2주택 이상자보다 세부담액이 203,337천원 줄어들고, 거주요건을 채우지 못한 1세대1주택자보다 세부담액이 78,289천원 줄어든다.

1세대1주택 요건을 갖춰 양도하는 것이 가장 효과적인 절세전략이다. 그러므로 1세대1주택자의 경우 보유요건 등 1세대1주택 요건을 갖춰 양도하고, 1세대2주택 이상자의 경우 양도차익이 작은 주택부터 먼저 양도하고 양도차익이 가장 큰 주택을 맨 나중에 양도해 1세대1주택으로 비과세 받는 등 세테크 전략이 필요하다.

/ 헤럴드경제, 박상근의 세테크가이드