허위계약서 작성하면 1세대1주택 비과세 받을 수 없어

부동산거래계약 내용을 허위로 신고한 경우 과태료 부담, 비과세․ 감면 배제 등 상당한 불이익이 있음을 유의해야 한다. 그러므로 부동산 매매시 부동산매매계약서를 실지거래금액대로 작성해 잔금지급일로부터 60일 이내에 관할 시장․ 군수․ 구청장에게 성실하게 신고하는 것이 최대의 절세방안이다. 아래에 부동산거래계약을 허위로 신고하는 경우 불이익을 살펴본다.

▶ 과태료 부과 : 부동산을 매매하면서 거래가액을 다운(down) 또는 업(up)한 계약서를 작성하는 방법으로 거래가액을 허위로 신고한 경우 과태료가 부과된다. 과태료부과율은 실제 거래가액과 신고가액의 차액이 실제 거래가액의 10% 미만인 경우 취득세의 0.5배, 10%이상 20% 미만인 경우 취득세의 1배, 20% 이상인 경우 취득세의 1.5배이다. 과태료는 부동산 양도자와 취득자 및 허위 매매계약서 작성에 관련된 중개인에게 각각 부과된다.

아파트분양권, 재건축․ 재개발입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리의 거래가액을 허위로 신고한 경우에도 과태료가 부과된다. 실제 거래가액과 신고가액의 차액이 실제 거래가액에서 차지하는 비율에 따라 권리취득가액의 최저 100분의 2에서 최고 100분의 5에 해당하는 과태료가 부과된다.

예건대 실제 거래가액이 5억 원인 부동산거래를 부동산중개인이 6억 원에 거래한 것으로 허위 계약서(업 계약서)를 작성해 신고한 경우 허위신고 비율은 20%[(6억 원-5억 원) / 5억원]이고 취득세 2,000만원(5억 원×4%)의 1.5배에 해당하는 3,000만원의 과태료가 양도자․ 취득자 및 부동산중개인에게 각각 부과된다. 현행 취득세 법정세율은 취득가액의 4%이다.

▶ 비과세․ 감면 받은 세액의 추징 : 부동산을 매매하면서 허위계약서를 작성한 사실이 적발될 경우 실지거래가액과 신고한 거래가액과의 차액을 비과세․ 감면받은 세액에서 차감한다(2011.7.1 이후 취득․ 양도하는 분부터 적용). 허위 신고한 금액만큼 비과세․ 감면세액이 줄어들게 되므로 세액을 추가 납부해야 한다. 여기에 추가 납부하는 세액의 40%에 해당하는 신고불성실 가산세와 납부불성실가산세(미납기간 1일 당 10,000분의 3)가 부과된다.

1세대1주택자인 김씨가 주택을 양도한 실거래가가 5억 원인데 이를 6억원으로 허위 신고하고 양도소득세 6000만원을 비과세 받았다고 하자. 매매가액을 허위 신고한 사실이 양도소득세 예정신고납부기한일(잔금청산일이 속하는 달의 말일로부터 2개월)로부터 400일이 경과한 시점에 적발 되었다고 가정할 경우 부담해야 할 세금은 얼마나 될까? 이 경우 1세대1주택 비과세 세액이 줄어들게 됨에 따라 부담해야 하는 양도소득세는 6,000만원(허위로 신고한 거래금액이 1억 원이므로 비과세 받은 양도소득세 6,000만원 전액이 추징됨)이다. 여기에 신고불성실가산세: 2,400만원(6,000만원×40%)과 납부불성실가산세: 720만원(6,000만원×3/10,000×400일)을 합한 9,120만원의 양도소득세를 추가로 부담해야 한다. 양도자가 거래가액을 성실 신고했으면 부담하지 않아도 될 1억2,120만원(세금 9,120만원+과태료 3,000만원)을 부담해야 하는 엄청난 불이익이 따른다.

▶ 부과제척기간 연장 : 부동산을 매매하면서 다운 또는 업 계약서를 작성하는 방법으로 관련 세금을 포탈한 경우 국가에서 포탈세금을 추징할 수 있는 기간이 법정신고기한으로부터 10년(일반적인 경우 5년)으로 늘어나는 불이익이 따른다.

▶ 공인중개사의 불이익 : 부동산 매매계약서 허위 작성과 신고에 관련된 부동산 중개인의 경우 과태료를 부담해야하는 불이익 외에 관련법에 따라 중개사무소의 개설등록의 취소 또는 6개월 이내의 자격정지에 해당하는 행정처분을 받을 수 있다.

/ 2011.03.04. 헤럴드경제, 박상근의 세테크 가이드