1. 허위계약서 작성 시 양도소득세 비과세 감면 배제

부동산을 양도하면서 허위계약서를 작성한 사실이 적발될 경우 실지거래가액과 신고가액의 차액을 비과세․ 감면세액에서 차감하는 내용으로 소득세법이 개정되었다. 이 개정 소득세법은 2011.7.1 이후 양도․ 취득 분부터 적용된다(소득세법 제91조 제2항).
예컨대 실제 주택거래가액 5억원을 6억원으로 허위 신고하고 1세대1주택으로 양도소득세 1억2,000만원을 비과세 받은 후, 거래계약을 허위 신고한 사실이 양도소득세 예정신고납부기한일(잔금청산일이 속하는 달의 말일로부터 2개월)로부터 400일이 경과한 시점에 적발 되었다고 가정할 경우 부담해야 할 세금은 얼마나 될까?
이 경우 1세대1주택으로 비과세 받은 양도소득세 1억2,000만원 중에서 거래계약을 허위 신고한 금액 1억원에 해당하는 양도소득세가 비과세되지 않는다. 이에 따라 양도소득세 1억원을 추가로 납부해야 한다. 여기에 신고불성실가산세: 4,000만원(1억원×40%), 납부불성실가산세: 1,200만원(1억원×3/10,000×400일)을 합한 1억5,200만원의 양도소득세를 추가로 부담해야 한다.
부동산 양도자의 경우 거래가액을 성실 신고했으면 부담하지 않아도 될 1억8,200만원(세금 1억5,200만원+과태료 3,000만원)을 추가로 부담해야 하는 엄청난 불이익이 따른다. 부동산매매 시 거래가액을 성실하게 신고하는 것이 최대의 절세방안임을 알 수 있다.

2. 취득세의 신고․ 납부

가. 취득세 신고․납부에 관한 일반적인 사항

부동산 취득 시 납부해야 하는 세금인 취득세와 등록세가 통합되었다. 그리고 신고․ 납부기한이 연장되었으며 분납제도가 도입되었다. 부동산을 유상으로 취득한 경우 취득가액에 취득세 2%와 등록세 2%가 각각 부과되었으나, 2011.1.1.이후 유상취득 분부터 취득세와 등록세가 통합되어 취득세로 4%가 부과된다.

지난해까지 취득일부터 30일 이내에 취득세를 신고․납부하도록 돼 있었으나 올해 취득분부터 60일로 연장되었다. 다만, 개인이 2011~2012년 중에 주택․ 차량 또는 기계장비를 취득하여 3월 이내에 등기 또는 등록할 경우에는 취득일부터 등기 또는 등록을 하기 전까지는 납부할 취득세액의 50%(2013년 중 취득 분은 70%)에 해당하는 금액을 납부하고, 등기 또는 등록 이후부터 취득세 납부기한까지는 납부할 취득세액의 50%(2013년 중 취득 분은 30%)에 해당하는 금액을 분할납부할 수 있다(지방세법 시행령 제35조의2).

취득세는 소유권이전등기와 관계없이 취득일로부터 60일 이내에 신고․ 납부해야함을 유의해야 한다. 취득세를 지연신고․납부하는 경우 취득세의 20%에 해당하는 신고불성실가산세와 지연납부세액에 납부불성실가산세율(1일 10,000분의 3)과 미납기간(법정신고기한일로부터 납부일까지의 기간)을 곱한 납부불성실가산세를 추가로 부담해야 한다. 다만, 취득세 법정신고․ 납부기한(취득일로부터 60일)이 지난 후 1개월 이내에 신고․ 납부할 경우 신고불성실가산세가 50% 경감(신고불성실가산세 10% 적용)되는 이익이 있다. 이 경우에도 납부불성실가산세는 경감되지 아니한다.

일반적으로 취득일은 잔금청산일이고 잔금청산일 전에 등기․ 등록하는 경우에는 등기․ 등록신청서접수일이 취득일이 된다. 특히 신축 아파트 등 신축 건물을 취득하는 경우 취득일에 유의해야 한다. 본인이 직접 신축한 건물의 경우 취득일은 사용승인서교부일(사용승인서교부일 전에 사실상 사용하거나 임시 사용승인을 받은 경우에는 사실상 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 닐)을 취득일로 본다.

나. 주택의 유상취득에 대한 취득세 경감세액 축소

2010년 말로 종료되기로 했던 주택 취득ㆍ등록세 50% 감면(세율 4%→2%) 혜택이 2011년 말까지 1년 연장 적용된다. 다만, 9억원 이하 1주택자에 한해서 적용되는 것으로 축소되었다. 모든 주택의 유상거래(매매, 교환)에 일률적으로 적용되던 취득세 경감 혜택이 2011년 이후에 잔금을 치르는 거래부터 취득가액이 9억원을 초과하는 고가주택과 기존 주택이 있는 자가 새로이 주택을 살 경우에는 적용되지 않는다.

무주택자가 9억원 이하 주택을 취득하는 경우 취득세 50% 감면 혜택을 계속 적용받을 수 있으며, 주택 취득으로 2주택이 되는 경우라도 종전 주택을 2년 이내에 처분하는 일시적 2주택자도 취득세가 감면된다.

주택가격은 취득 당시 시ㆍ군ㆍ구청장에게 신고한 가격이며, 신고한 취득가액이 9억원 이하인 경우 감면 혜택을 받을 수 있다. 다만, 취득자가 신고한 가액이 9억원 이하인 경우라도 국토해양부장관 또는 시장, 군수, 구청장이 고시한 주택가격이 9억원을 초과하는 경우에는 감면대상에서 제외된다.

주택을 보유한 자가 주택을 취득하는 경우에는 감면대상에서 제외되지만 1가구1주택 판정은 양도세 비과세의 경우와 같이 가구별 합산이 적용되지 않는다. 그러므로 1가구를 구성하는 가족이 여러 주택을 보유하고 있더라도 무주택인 가구구성원이 주택을 취득하는 경우에는 감면 혜택이 주어진다. 다만, 부부 등 공동명의로 주택을 보유하고 있는 경우 지분 소유자 각자가 1주택을 소유한 것으로 보아 감면이 적용되지 않음을 유의해야 한다.

그리고 2010년 2월 11일 기준 수도권을 제외한 지방에 소재하는 85㎥ 이하 미분양주택을 2010년 7월 1일부터 2011년 4월 30일까지 취득ㆍ등기하는 경우 취․ 등록세를 75%(세율 4%→1%) 감면한다. 85㎥ 초과 지방 미분양주택을 취득하는 경우에는 분양가인하율에 따라 50%, 62.5%, 75%의 감면율을 적용해 차등 감면하는 ‘지방 미분양주택 취득에 대한 취․ 등록세 감면’이 시행 중이다. 이와 취․ 등록세 50% 감면이 중복되는 경우, 보다 많은 세액감면을 받을 수 있는 감면율 하나만 적용해야 하는 것도 유의할 사항이다.

3. 기타 부동산 취득 시 유의할 사항

이미 시행 중인 부동산취득과 관련된 제도로서 특히 강조하고자 하는 사항 몇 가지를 서술하고자 한다.

가. 부동산거래계약 내용의 신고

부동산 매매당사자는 ‘공인중개사의 업무 및 부동산신고에 관한 법률’(이하 “공인중개사법”이라 함)에 의하여 부동산 등(아파트분양권, 재건축․재개발입주권 포함)의 거래계약체결일부터 60일(주택거래신고지역은 15일) 이내에 거래가액 등 계약 내용을 부동산소재지 관할 시․ 군․ 구청장에게 신고해야 한다.

신고를 받은 시․ 군․ 구청장은 ‘부동산거래계약 신고필증’을 교부한다. 취득자는 소유권이전등기신청 시 신고필증을 등기신청서류에 첨부하는 방법으로 관할등기소에 제출해야 소유권이전등기가 가능하다. 이때 등기담당공무원은 신고필증에 기재된 거래가액을 부동산등기부 ‘갑구’의 ‘권리자 및 기타사항’란에 기재한다. 부동산등기부에 기재된 거래가액은 취득세․양도소득세 등 제반 세금 부과자료로 활용된다.

나. 부동산거래계약 내용의 불성실신고 시 과태료부과

부동산거래계약 내용을 허위로 신고한 경우 과태료를 물어야 한다. 과태료는 부동산 양도자와 취득자 및 허위 매매계약서 작성과 관련된 중개인에게 각각 부과된다. 이 경우 과태료부과율은 거래가액 외의 계약내용을 허위로 신고한 경우 취득세의 0.5배의 과태료가 부과된다. 그러나 다운(down) 또는 업(up) 계약서를 작성하는 방법으로 거래가액을 허위로 신고한 경우에는 실제 거래가액과 신고가액의 차액이 실제 거래가액의 10% 미만인 경우 취득세의 0.5배, 10%이상 20% 미만인 경우 취득세의 1배, 20% 이상인 경우 취득세의 1.5배에 해당하는 과태료가 부과된다.

예컨대 실제 거래가액이 5억원인 주택거래를 양도자와 취득자의 합의하에 부동산중개인이 6억원에 거래한 것으로 허위 계약서(업 계약서)를 작성해 신고한 경우 허위신고 비율은 20%[(6억원-5억원) / 5억원]이고, 취득세 2,000만원(5억원×4%)의 1.5배에 해당하는 3,000만원의 과태료가 양도자․ 취득자 및 부동산중개인에게 각각 부과되는 불이익이 따른다.

다. 소유권이전등기 신청

부동산을 취득한 자는 취득일로부터 60일 이내에 관할 등기소에 소유권 이전 등기신청을 하여야 한다(부동산등기특별조치법 제2조 제1항). 부동산등기부에 소유권자를 변경해야 부동산에 대한 권리행사(양도, 담보제공 등)가 가능하다.
부동산소유권이전등기 신청서류에 취득세납부영수증을 첨부해야 이전등기가 되기 때문에 등기신청 전에 시· 군·구청장에게 취득세를 신고·납부해야 한다.
부동산소유권이전등기 신청을 지연한 경우 지연신청기간에 따라 부동산거래 당시 납부할 취득세(취득가액의 4%)의 최고 2.5배 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과된다(부동산등기특별조치법 제11조). 더구나 소유권이전등기신청 지연기간이 3년이 넘으면 부동산실명법 위반이 되어 부동산평가액의 10%에서 30%까지 과징금이 부과되는 불이익이 따른다. 그러므로 부동산취득일로부터 60일 이내에 취득세를 납부하고 소유권이전등기를 신청해야 함을 유념해야 한다.