1세대1주택을 만들어 양도하라
박씨는 11년 전에 3억원에 취득한 서울 서초동 아파트 1채와 서울 사당동에 단독주택 1채를 갖고 있다. 박씨는 사업자금 마련을 위해 서초동 아파트를 10억원에 양도하려고 한다. 이 경우 박씨가 현재와 같은 1세대2주택 상태에서 양도하는 경우와 사당동 단독주택을 먼저 처분한 후 1세대1주택 상태에서 양도하는 경우 세 부담의 차이가 얼마나 될까?

먼저 박씨가 사당동 단독주택을 소유한 1세대2주택 상태에서 서초동 아파트를 양도하는 경우 양도소득금액은 7억원(10억원-3억원)이고 기초공제 250만원을 차감한 양도세과세표준은 6억9750만원이다. 여기에 과세표준구간별로 적용되는 기본세율 6~35%를 곱한 양도세 산출세액은 2억2922만5000원이고 자진신고납부세액공제 29만1000원(산출세액의 5%를 공제하되 29만1000원 한도)을 차감한 납부할 세액은 2억2893만4000원이 된다.

그리고 박씨가 사당동 단독주택을 먼저 양도한 후 1세대1주택 상태에서 서초동 아파트를 양도한다면 전체 양도차익 중 9억원을 초과하는 양도차익에만 과세되고 보유기간 1년 마다 양도차익의 8%(10년 이상 보유 시 80% 한도)에 해당하는 장기보유특별공제의 혜택이 있다.

그러므로 과세되는 양도차익은 7000만원[7억원×(10억원-9억원) / 10억원]이고 여기에 장기보유특별공제 5600만원(양도차익 7000만원×80%]을 차감한 양도소득금액은 1400만원이다. 여기에 기초공제 250만원을 차감한 양도세 과세표준은 1150만원이고 과세표준에 기본세율 6%를 곱한 양도세 산출세액은 69만원이며 자진신고납부세액공제 3만4500원을 차감한 납부할 세액은 65만5500원이 된다.

박씨의 경우 1세대1주택을 만들어 양도하는 경우가 현재와 같은 1세대2주택 상태에서 양도하는 경우보다 무려 2억2827만8500원(2억2893만4000원-65만5500원)의 양도세가 줄어든다.

□ 3억원에 취득한 주택을 11년간 보유한 후 10억원에 양도한 경우 양도소득금액

구분	1세대 1주택 양도①	1세대 2주택 중 1주택 양도②	계산근거	차액(①-②)
양도차익	7억원	7억원	10억원 - 3억원
1세대1주택 비과세 양도차익	6억3,000만원	0	7억원X(10억원-1억원)/10억원	6억3,000만원
과세되는 양도차익	7,000만원	7억원		6억3,000만원
장기보유특별공제	5,600만원	0	7,000만원X80%	5,600만원
양도소득금액	1,400만원	7억원		6억8,600만원
부담할 양도세	65만5,500원	2억2,893만4천원		2억2,827만8,500원

1세대1주택 양도에 해당하려면 다음의 7가지 요건을 모두 갖춰야 한다. ▲ 양도일 현재 양도주택만 소유하거나 새로운 주택 취득일로부터 2년 이내에 종전에 소유하던 주택을 양도 ▲ 양도일 현재 1세대를 구성한 거주자가 양도하는 주택 ▲ 3년 이상 보유 ▲ 서울, 과천 및 일산․ 평촌․ 분당․ 산본․ 중동 소재 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주 ▲ 양도일 현재 등기된 주택과 그 부수토지 ▲ 실거래가액이 9억원 이하(9억원 초과 시는 9억원을 초과하는 양도차익에 양도세 과세) ▲ 주택부수토지가 주택정착면적의 5배(도시지역 밖 10배)를 초과하지 않아야 한다. 주택부수토지 중에서 주택정착면적의 5배(또는 10배)를 초과하는 토지는 양도세가 과세된다.

박씨가 양도세를 줄이는 최선의 방법은 1세대1주택을 만들어 양도하는 것이다. 1세대1주택이 되기 위해선 기본적으로 1세대 구성원이 소유하는 주택에 해당해야 하고 세대 구성원들이 소유하는 주택 수가 1채라야 하며 3년 이상 보유 또는 3년 이상 보유, 2년 이상 거주요건을 갖춰야 함을 유의해야 한다.

/ 2010. 07.02, 헤럴드경제, 박상근의 세테크 가이드