수용된 토지, 양도세 신고기한과 감면율을 챙겨라

서울 서초동에 거주하는 박모씨가 10년 동안 가지고 있던 경기도 양주시 소재 공장부지 1,800㎡가 토지공사에 수용됐다. 토지수용위원회가 박씨 소유 토지를 수용하기로 결정한 날은 2010.1.10이다. 그런대 박씨와 토지공사 간에 보상가액 협의가 성립되지 않아서 토지공사는 2010.3.1.보상금을 공탁하고 2010.3.5. 소유권을 이전해 갔다. 이에 박씨는 보상금이 적다는 이유로 이의신청을 진행 중이다. 이 경우 박씨가 양도세 신고․ 납부 시 유의할 점을 알아본다.

먼저 박씨는 양도세 예정신고․납부기한을 유의해야 한다. 예정신고․납부를 하면 낼 세금의 5%를 공제받기 때문이다. 양도세 예정신고․납부기한은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내이다. 일반적으로 양도일은 잔금을 받은 날이고, 잔금을 받기 전에 소유권을 넘겨 준 경우에는 등기접수일이 양도일이 된다. 다만, 토지수용의 경우는 수용대금을 모두 받은 날, 토지수용위원회가 수용을 개시하기로 결정한 날, 소유권이전등기를 접수한 날 중 가장 빠른 날이 양도일이 된다.
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따라서 토지소유자가 보상금에 대하여 이의신청을 진행하더라도 토지수용 개시결정일(사례의 경우 2010.1.10)과 소유권이전 등기접수일(사례의 경우 2010.3.5) 중 빠른 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월(2010.3.31) 이내에 양도세 예정신고․납부를 해야 5%의 세액공제를 받을 수 있고 신고납부불성실가산세 부담을 피할 수 있다. 이후 보상금소송으로 인하여 부상가액이 증액되면 수정신고를 해야 한다.

다음으로「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」및 기타법률에 의해 토지가 수용되는 경우 양도세가 감면된다는 점이다. 현금으로 보상받는 경우 20%, 수용대금을 보상채권으로 받는 경우 25%가 감면된다. 다만, 보상채권을 만기까지 증권예탁원에 예치하는 경우로서 만기가 3년 이상인 경우 40%, 5년 이상인 경우 50%가 감면된다. 이와 같이 보상금 수령방법에 따라 양도세 감면율이 다르다는 점도 유의할 사항이다.

양도세감면액은 연 1억 원, 5년간 2억 원을 한도로 한다. 그러나 감면율이 40% 또는 50%가 적용되는 경우에는 감면한도액이 연 2억 원, 5년간 3억 원으로 늘어난다. 그러므로 5년 이상 만기로 보상채권을 증권예탁원에 예탁하는 방법으로 보상받는 것이 양도세 부담을 최소화하는 방안이다.

그리고 비사업용 토지를 양도하는 경우 60%의 높은 세율이 적용되고 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 다만, 올해 말까지 양도하는 경우 낮은 세율(6~35%)이 적용되고 장기보유특별공제만 배제하는 혜택이 있다. 그러므로 지방에 부재지주 농지, 임야, 나대지를 소유하고 있는 경우 올해 안에 처분하는 것이 세 부담에 있어 유리하다는 점도 고려할 대상이다..

마지막으로 수령한 보상금으로 1년 이내에 다른 부동산을 취득하면 취득세와 등록세를 비과세 받을 수 있다. 하지만 현지인이 보상받은 경우에 한해 적용되며, 대체 취득하는 부동산의 소재지가 수용되는 토지 소재지 외의 지역에 소재하는 경우에는 비과세 적용이 배제될 수 있으므로 유의해야 한다. 보상금 수령액이 고액인 경우 보상금이 자녀에게 증여 또는 상속된 금액이 없는지를 사후관리 받게 된다는 점도 염두에 둬야 한다.

/ 경영학박사