2010년 시행 부동산관련 개정세법 해설

정부의 2009년 세제개편은 지속적인 일자리 창출과 성장잠재력 제고를 위한 R&D지원을 세계 최고수준으로 확대하고, 경기회복의 체감효과가 가시화될 때가지 서민․ 중산층에 대한 지속적인 세제지원을 추진하며, ‘낮은 세율, 넓은 세원’ 기조 하에 경기회복정책 기조와 상충되지 않는 범위 내에서 재정건전성을 제고하는 데 중점을 두었다.

우리나라 국민들은 총 재산 중 70% 정도를 부동산으로 소유하고 있기 때문에 부동산 세제개편에 관심이 높을 수밖에 없는데, 현 정부 들어 경기회복을 뒷받침하기 위해 부동산 취득․ 양도 시 세금을 경감해 주는 세제 중 미분양주택과 신축주택을 취득해 5년 이내 양도 시 양도세 100%(과밀억제권역은 60%)을 감면해 주던 제도는 지난 2월 11일로 종료됐다. 다만, 미분양 주택 취득 시 취․ 등록세 50% 경감세제는 올해 6월 30일까지, 다주택자와 비사업용 토지 소유자가 주택과 토지를 양도할 경우 50~60%의 중과세율을 적용하지 아니하고 6~35%의 일반세율을 적용하는 세제도 올해 말까지 시행 된다.

올해 새로이 시행되는 개정 세법과 관련하여 부동산소유자가 특히 유의해야 할 사항은 부동산임대업사업자가 부가가치세를 신고․납부할 때 임대차계약서와 임대공급가액명세서 제출을 의무화한 것이다. 정부는 사업자가 제출한 이러한 자료를 지역별․ 사업자별 임대 수입금액을 현실화하는 데 활용한다. 이에 따라 부동산임대사업자의 부가가치세 과세표준이 대폭 현실화될 것으로 예상된다.

그리고 지난해까지 부동산양도자가 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2월 이내에 양도세를 예정신고․ 납부할 경우 10%를 세액공제 해 왔으나, 2010.1.1이후 양도 분부터 양도세 과세표준 4600만원 이하자에 대해서만 양도세 예정신고세액공제율 5%(291,000원 한도)가 적용되고, 예정신고납부를 불이행할 경우 가산세를 부과하는 것으로 소득세법이 개정됐다. 이에 따라 부동산 양도자의 양도세 부담이 크게 늘어나게 됐다.

본고는 2009년에 개정된 세법 중 2010년부터 적용되는 부동산 취득․ 보유․ 임대․ 양도․ 증여․ 상속과 관련된 주요 개정 내용을 해설하는 데 중점을 두었다.

1. 부동산 취득관련 주요 개정세법

1. 사실상의 취득가액을 취득세 과세표준으로 하는 취득에 개인이 건축물을 건축하는 경우를 추가(지법§111․⑥, 지령§82조의3․② 신설)

2. 과세표준이 되는 취득가액의 범위 구체화(지령§82의 2․ ①, ②)

Ⅱ. 부동산 보유관련 주요 개정세법

1. 건설임대주택 종부세 합산배재요건 완화(종부령 §3․⑦․6)

2. 민간건설임대주택 분양전환 시 추징요건 완화(종부령 §3․⑦․5․나목)

3. 임대주택 공가 시 계속임대 간주기간 연장(종부령§3․⑦․4)

4. 노인복지주택 및 타인 소유 주택의 향교 소유 부속토지에 대해 종부세 합산배제(종부령§4․①․12,13)

5. 미분양주택 관련 민간투자상품에 대한 지원(종부령 §4․①)

6. 세부담 상한 적용기준 보완(종부령 § 5․②․2)

Ⅲ. 부동산 임대관련 주요 개정세법

1. 부동산임대공급가액명세서 미제출가산세 신설(부가법 §22)

2. 부동산임대차계약 갱신 시 임대차계약서 사본 제출의무 부여(부가령 §64․ ②, 65․ ①)

3. 수개의 상가를 임대한 부동산임대업자의 일반과세자 판정기준 개선(부가령 §74․ ②)

4. 주택 전세보증금에 소득세 과세(소법§25, 소령§8의2 ․ 53)

5. 저소득근로자 월세 소득공제 신설(소법§52)

6. 부동산임대소득을 사업소득에 편입(소법§18․ 19․ 45․ 51의2, 조특법§5․ 122․ 132)

Ⅳ. 부동산 양도관련 주요 개정세법

1. 양도소득세 예정신고납부세액공제 제도의 폐지 및 예정신고납부 불이행에 대해 가산세 부과(소법§ 69 ④ ․§ 108 삭제 및 부칙 § 16 신설, 국기법 § 47의2 ⑥ 및 § 47의5 ⑤ 개정)

2.소득세율 최고세율 인하시기 2년 유예(소법 § 55)

3. 양도소득의 부당행위계산부인제도 보완(소법§ 101 ②)

4.1세대1주택 비과세 및 장기보유특별공제규정의 비거주자 적용배제 명확화(소법 § 121)

5.미분양 ․ 신축주택 취득에 대한 양도세 과세특례‘10.2.11로 일몰(조특법 § 98의3)

6. 공익사업 수용에 따른 보상채권 만기 보유 시 양도세 감면 확대(조특법 § 77, 조특령 § 72)

7. 국가매수 임야에 대한 양도세 감면 신설(조특법 §85의10, 조특령 §79의 11)

8. 공익사업에 따른 물류시설 이전에 대한 과세특례 신설 (조특법 §85의9)

9. 공익사업에 따른 공장이전 시 양도세 과세특례 요건 완화 (조특법 §85의7)

10. 농지대토 시 양도소득세 감면제도 보완(조특법 §70)

11. 장기임대주택, 신축임대주택, 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면율 유지(조특법 §97, 97의2, 99의3)

12. 일몰 연장된 양도소득세 과세특례

13. 신축주택취득자에 대한 양도세 과세특례 관련 부칙 보완 (법률 제6762호 조특법 일부개정법률 부칙 §29에 ③항을 신설)

14. 양도세 중과 한시적 유예 규정 ’10.12.31.자로 종료

15. 1세대1주택 비과세 특례 및 중과배제 대상 상속주택의 범위 명확화 (소득령 §155②, §156의2⑥, §167의3①7호)

16. 8년 자경농지 경작기간 요건 완화 (조특령 §66⑪․⑫)

17. 공익사업 수용에 대한 양도시기 보완 (소득령 §162①7호)

18. 비과세 적용대상 대체주택 요건 완화 (소득령 §156의2④⑤)

19. 공익사업 수용 시 양도세 과세특례 적용대상 공장의 범위 명확화(조특령 §79의3⑪․§79의8⑪․§79의9⑪)

Ⅴ. 부동산 상속․증여관련 주요 개정세법

1. 배우자상속공제 인정범위 보완(상증법§19)

2. 중소기업 가업상속공제 적용요건 완화(상증령§15)

3. 주택에 대한 상속재산 평가방법 보완(상증법§61, 상증령§50)

4. 증여재산공제의 직계존비속에 계모․ 계부를 포함(상증법§53)

5. 연부연납제도 개선(상증령§67)

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