■ 아파트 양도세 절세 분양권으로 팔아라

Q. 기존에 단독주택 1채를 가지고 있는 김모씨, 지난 2006.8.21. 판교신도시 동시분양에서 ‘A’ 아파트 126㎡(전용면적: 95.7㎡)형에 당첨됐고, 2006.9.25에 6억2000만에 분양계약을 체결했다. 김씨는 2009.12월 입주를 앞두고 자금사정상 빠른 시일 내에 아파트를 팔려고 하는데 양도예정가액이 10억2000만원일 경우 언제 팔아야 양도세가 절세되는지?

A. 김씨가 판교신도시의 ‘A’ 아파트 당첨권(이하 ‘분양권’이라 함)을 파는 방법은 분양권으로 파는 방법과 준공 후 아파트로 파는 방법 2가지가 있다. 먼저 분양권으로 파는 경우 보유기간(아파트당첨일로부터 양도 잔금을 받은 날까지)이 2년 이상이므로 기본세율(6~35%)이 적용되고 등기관련비용이 들어가지 않기 때문에 양도세 1억2460만원만 내면된다.

하지만 아파트가 준공된 후 1년 이내에 팔 경우 투기거래로 보아 50%의 단일세율이 적용돼 부담할 양도세가 1억9800만원으로 급증한다. 여기에다 등기관련비용(분양가액의 약 3.2%) 1984만원이 더해져 부담액이 총 2억1784만원으로 늘어난다. 결과적으로 분양권상태로 양도하는 것이 아파트 준공 후 단기간 내에 양도하는 경우보다 9324만원이 절세된다.

◆ 양도형태별 양도세 등 부담액 분석
* 6억2000만원에 분양받은 아파트를 10억2000만원에 팔 때

양도형태	부담액 계	양도세(주민세)	등기비용	과태료	적용 세율
분양권으로 양도	1억 2,460만원	1억 2,460만원	0	0	6 ~ 35%
아파트로 양도	2억 1,784만원	1억 9,800만원	1,984만원	0	50%
미등기 전매	3억 3,900만원	3억 800만원	0	3,100만원	70%

김씨가 준공 후 1년 이내에 아파트를 팔 계획이라면 분양권으로 파는 것이 절세금액이 가장 크다. 분양권을 팔려면 전매제한기간(‘A’ 아파트는 수도권 과밀억제권역 내의 공공택지에서 공급되는 85㎡ 초과 아파트이므로 계약일로부터 3년)이 지나야 한다. 그리고 분양권이 아파트로 바꾸기 전에 팔아야한다. 분양권은 건설회사가 아파트를 준공하여 사용승인을 받은 날에 아파트(주택)로 바뀐다. 다만, 사용승인일 현재 분양대금을 완납하지 않은 경우 잔금을 낸 날에 아파트로 바뀌게 된다. 결론적으로 김씨는 아파트가 준공되기 전에 분양권을 팔거나 준공된 후에 분양대금 중 최소한 잔금을 남겨둔 상태에서 팔아야 분양권을 양도한 것으로 인정받을 수 있다.

여기서 유의할 점은 ‘미등기전매’에 해당하지 않도록 분양대금 중 적어도 잔금을 남겨 둔 상태에서 분양권을 파는 것이다. 아파트가 준공돼 분양대금을 완납하면 소유권보존등기가 가능하다. 이러한 상태에서 분양대금 중 형식적으로 잔금 중 극히 일부만 남겨놓고 분양권을 팔 경우 ‘아파트의 미등기전매’에 해당돼 낭패를 당할 수 있다.

김씨가 분양권상태에서 팔다가 미등기전매에 걸리면 70%의 세율이 적용된다. 이 경우 양도세가 3억800만원이고 미등기과태료(등록세의 5배) 3100만원을 합치면 총 부담액이 3억3900만원에 달한다. 아파트를 등기한 후 양도하는 경우의 세 부담액 2억1784만원보다 무려 1억2116만원을 더 내야 하는 엄청난 불이익이 발생한다.

<세무사 박상근 사무소 대표>