이제 올해도 3개월밖에 남지 않았다. 2009년 남은 3개월 동안 부동산 세금 절세 측면에서 유효한 전략을 점검해 본다.

▲ 신고납부세액 공제(10%) 폐지 전 양도 고려

부동산을 양도한 날이 속하는 말일로부터 2개월 이내에 양도세를 신고납부하면 낼 양도세의 10%를 공제해 주는 신고납부세액공제가 내년부터 폐지될 예정으로 있다. 그러므로 단기간 내에 양도할 부동산이 있는 경우 올해 안에 양도하는 것이 유리하다. 그러나 내년 이후에 양도하더라도 가격 상승이 신고세액공제액을 초과할 것으로 예상되는 경우 보유전략도 유효하다.

▲ 농지 임야 중 올해 안에 양도를 고려해야 할 것 검토

2006.12.31이전에 상속받은 농지나 1986.12.31 이전에 취득한 농지 또는 임야는 올해 안에 양도해야 비사업용 토지 양도에 대한 중과를 적용받지 않을 수 있다. 그러나 내년 이후에 양도할 경우 상속받은 농지나 장기보유 농지 또는 임야 중에 소유자가 농지 소재지에 거주하면서 농사를 짓지 않거나 임야 소재지에 거주하지 않으면 비사업용 토지로 보아 중과(60% 단일세율 적용, 장기보유특별공제 배제)해 양도세 부담이 늘어난다.
다만, 상속받은 농지는 상속일로부터 5년 이내에 양도하면 비사업용 토지로 보지 않는다. 물론 내년 말까지 양도할 경우 중과세율이 적용되지 아니하고 일반세율(6~33%)이 적용되지만 장기보유특별공제(양도차익의 10~30%)는 받을 수 없으므로 결과적으로 세 부담이 커진다.

▲ 감면대상 신축주택․임대주택 혜택도 줄어

[1] 다음의 신축주택(조특법 제99조의 3)과 신축 임대주택(조특법 제97조의 2)을 2009.12.31까지 양도하는 경우 양도세 전액을 면제한다. 그러나 2010.1.1이후 양도하는 경우 양도세 감면율이 80%로 낮아진다. 그러므로 올해와 내년에 양도하는 경우 세금 이외에 다른 조건이 같다면 올해 안에 양도해야 양도세를 절세할 수 있다. 다만, 종부세 합산배제를 받은 임대주택의 경우 종부세 시행일인 2005.1.5부터 5년 이상 임대하지 않고 양도하는 경우 그동안 내지 않은 종부세가 추징된다는 점을 유의해야 한다.

△ 2001.5.23~2002.12.31 취득한 전국의 고가주택을 제외한 신축주택, △ 2003.1.1~2003.6.30 취득한 서울․과천․5대 신도시지역 밖에 소재한 주택으로서 고가주택을 제외한 신축주택, △ 2002.12.31이전에 착공하여 2003.6.30 이전에 완공한 서울․ 과천․5대 신도시의 자가(自家) 건설주택,

△ 임대주택법에 의한 건설임대주택(국민주택 이하)으로서 1999.8.20~2001.12.31 기간 중 신축된 주택이거나 1999.8.19이전 신축된 공동주택으로서 1999.8.20 현재 입주된 사실이 없는 주택을 5년 이상 임대한 주택, △ 임대주택법에 의한 매입임대주택으로서 1999.8.20 이후에 신축한 주택이거나 1999.8.19 이전에 신축한 공동주택으로서 1999.8.20 현재 입주된 사실이 없는 공동주택을 1999.8.20 이후 취득(1999.8.20~2001.12.31 기간 중 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 및 임대를 개시한 주택,

[2] 다음의 국민주택(조특법 제97조)을 5호 이상을 5년 이상 임대 후 2009.12.31까지 양도하는 경우 양도세의 50%를 감면한다. 그러나 2010.1.1이후 양도하는 경우 감면율이 40%로 낮아 진다. 10년 이상 임대한 후 2009.12.31이전에 양도하는 경우 양도소득세의 100%를 감면받는다. 그러나 2010.1.1이후 양도하는 경우 감면율이 80%로 줄어든다. 다만, 종부세 합산배제를 받은 임대주택의 경우 종부세 시행일인 2005.1.5부터 5년 이상 임대하지 않고 양도하는 경우 그동안 내지 않은 종부세가 추징된다는 점을 유의해야 한다.

△ 1986.1.1부터 2000.12.31까지의 기간 중 신축된 주택(신축 공동주택․단독주택 불구), △ 1985.12.31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1 현재 입주된 사실이 없는 주택( 공동주택에 한함)

[3] 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 국민주택 5호 이상을 1995.1.1 이후 건설한 주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995.1.1 이후 신축한 매입임대주택(단독․공동주택)으로서 국민주택 5호 이상을 5년 이상을 2000.12.31이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 임대한 사실이 없는 주택에 한함)을 2009.12.31이전에 양도하는 경우 양도세 100%를 감면한다. 그러나 2010.1.1이후 양도하는 경우 양도세 감면율이 80로 낮아진다.
다만, 종부세 합산배제를 받은 임대주택의 경우 종부세 시행일인 2005.1.5부터 5년 이상 임대하지 않고 양도하는 경우 그동안 내지 않은 종부세가 추징된다는 점을 유의해야 한다.

따라서 위에서 열거한 신축감면주택 또는 장기임대감면주택을 보유하고 있다면 남은 기간 동안 양도를 신중하게 고려해 볼 필요가 있다.

▲ 부동산 양도는 연도별로 분산하는 것이 절세에 도움

양도세는 연도별로 종합한 양도소득금액에 양도세율을 적용하여 계산한다. 그러므로 어느 한 해에 양도소득이 집중되지 않도록 양도를 분산하는 것도 절세방안이다. 올해에 토지를 양도해서 1억원의 양도소득과 아파트를 양도해서 5천만원의 양도소득이 생긴 경우 올해에 낼 양도세(주민세 포함)는 37백만원이다. 그러나 토지를 올해에 양도하고 아파트를 내년에 양도하는 경우 총 부담할 양도세(주민세 포함)는 26백만원으로서 11백만원이 절세된다.