Q. 김모씨는 2009.6.10. 분양업자로부터 오피스텔을 2억1000만원(토지가액 1억 원, 건물가액 1억 원, 부가가치세 1,000만원)에 분양계약을 체결했다. 분양대금은 계약금을 포함하여 10회 분할납부(매회 납부할 분양대금: 공급가액 2000만원, 부가가치세 100만원)하는 조건이다. 김모씨가 부가가치세 1000만원을 환급받으려면 어떤 절차를 밟아야하는지?

A. 김씨와 같이 분양업자로부터 오피스텔 등 건물을 분양받아 이를 임대하거나 사업용으로 사용하는 자는 부가가치세법상 사업자에 해당한다. 그러므로 김씨가 오피스텔을 분양 받으면서 분양업자에게 납부한 부가가치세 1000만원(이하 ‘매입세액’이라 함)은 다음의 3가지 요건을 모두 갖춘 경우 환급받을 수 있다. 이 중 한 가지 요건이라도 불비한 경우 매입세액을 환급받을 수 없는데 현실적으로 이런 경우가 많이 발생하므로 유의해야 한다.

첫째, 오피스텔을 분양받은 사업자가 매입세액을 환급받기 위한 필수요건은 사업자등록을 하는 것이다. 오피스텔을 분양받은 자는 분양계약서만 있으면 사업자등록이 가능하다, 여기서 유의할 점은 사업자등록일로부터 20일전에 지급한 분양대금과 관련된 매입세액은 등록 전 매입세액에 해당돼 환급받을 수 없다는 사실이다. 김씨와 같이 오피스텔을 분양받아 임대용 또는 부가가치세과세사업용으로 사용하고자 하는 자는 늦어도 분양계약일로부터 20일(사례의 경우 2009.6.30)이내에 오피스텔 소재지를 관할하는 세무서장에게 사업자등록을 해야 매입세액을 환급받는 데 지장이 없다.

둘째, 분양대금지급조건이 계약금을 지급하기로 한 날로부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6개월을 초과하는 경우 분양대금지급시마다 분양회사로부터 사업자등록번호가 기재된 세금계산서(공급가액 1000만원, 부가가치세 100만원)를 수취하고, 이를 근거로 부가가치세신고서를 작성하여 세금계산서작성일이 속하는 다음 달 25일까지 관할 세무서장에게 부가가치세환급신고를 해야 한다. 다만, 계약금을 지급할 당시에는 사업자등록증이 없으므로 분양받은 자의 주민등록번호를 기재한 세금계산서를 수취하면 된다.

셋째, 부가가치세 과세사업과 관련된 매입세액이어야 한다. 그러므로 분양받은 오피스텔을 주거용, 학원용, 금융업용, 농․축․수․임산물 판매용 사무실 등 부가가치세가 면제되는 사업에 사용하거나 비사업용으로 사용하는 경우에는 매입세액을 환급받지 못한다. 오피스텔을 분양받을 당시에 부가가치세 과세사업용으로 사용하는 것으로 하여 매입세액을 환급받은 후 부가가치세 면세사업용 또는 비사업용으로 전환하는 경우 이미 환급받은 부가가치세가 추징된다는 사실도 유념할 사항이다. 그러나 부가가치세과세사업용으로 사용하는 오피스텔을 사업자에게 포괄적으로 양도하는 경우 부가가치세가 과세되지 아니한다.

/2009.08.29. 한국경제신문, 부동산 세무 상담