정부는 2009.8.25. 정기국회에 제출할 세제개편안을 발표했다. 정부의 세제개편안은 국회의 심의를 거쳐 의결되는 경우 대부분 내년 1월 1일부터 시행된다. 올해 세제개편안 중 부동산세제 부분을 요약 정리한다.


1. 3주택 이상자 전세보증금에 소득세 부과

2011.1.1부터 3주택 이상자의 주택 전세보증금 중 3억 원을 초과하는 금액의 60%에 대해 소득세가 부과된다. 현재는 2주택 이상자의 주택임대에 과세되며 임대료에 한해 소득세를 부과하고 전세보증금에 대해서는 과세하지 않고 있다. 전세보증금에 대한 과세는 총 전세금에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에 국세청장이 매년 고시하는 정기예금이자율(현재 3.4%)을 곱한 금액을 임대료로 본다. 임대자가 전세보증금을 활용해 번 이자․배당소득이 있을 경우 이를 차감한 금액을 임대료로 보게 되므로 이중과세가 되지 않는다.

예컨대 3주택 이상자(김씨)의 전세보증금이 5억원인 경우 [(5억원-3억원)×60%]에 국세청장이 고시하는 정기예금이자율(현재 3.4%)을 곱한 408만원을 임대료로 본다. 여기에 주택관리비 등 필요경비를 공제한 금액이 소득금액이 된다. 필요경비에 관한 증빙이 없거나 불비한 경우 임대료의 47.9%(일반주택 임대)를 필요경비로 빼 준다. 이 경우 전세보증금을 활용해 번 이자․배당소득금액이 없다고 가정할 경우 김씨의 부동산임대소득금액은 212만5680원[408만원-(408만원×47.9%)]이 된다. 김씨가 근로소득 등 다른 종합소득 과세표준이 연 8800만 원 이상이라고 가정할 경우 소득세 74만3980원(212만5680원×35%), 주민세 7만4390원(74만3980원×10%), 총 81만8370원의 세 부담이 늘어난다.

2. 상가임대소득 파악시스템 강화

상가 임대인이 부가가치세를 신고할 때 상가임대차계약서, 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 제출토록 했다. 미제출시 제출대상금액의 1%를 가산세로 부과한다. 2010.1기 부가가치세 신고(신고기한:2010.7.1~2010.7.25) 시에 처음으로 실시된다. 국세청은 이렇게 제출된 자료를 바탕으로 상가건물의 지역별임대료 데이터베이스를 만들게 된다.

또한 개별 점포별 임대료가 연 4800만원 이하인 상가 임대사업자는 간이과세(부가가치세율 3% 적용)을 받고 있으나, 2010년 7월부터 상가임대사업자가 소유한 모든 점포의 임대료가 4800만원 이하인 경우로 제한된다.

3. 무주택 월세입자 소득공제 혜택

2010년부터 연간 총 급여가 3000만 원 이하인 무주택 세대주가 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하) 주택에 월세를 사는 경우 연간 300만원 한도 내에서 월세 지급액의 40%를 소득공제 받을 수 있다.

4. 양도세 예정신고세액 공제 폐지

부동산을 양도하고 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도세를 예정신고․납부할 경우 낼 세금의 10%를 공제해 주는 양도세 예정신고세액공제가 폐지된다(2010.1.1.이후 양도분부터). 내년부터 부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도내용을 신고하도록 의무화했다. 이를 이행하지 않을 경우 낼 양도세의 20%의 가산세가 부과된다. 한 해에 여러 건의 부동산을 양도한 경우 이를 종합해 다음해 5월31까지 확정 신고․납부의무를 부여했다.

5. 8년 자경농지의 양도세 감면요건 완화

상속받은 농지의 8년 이상 자경농지 양도세 감면 요건을 피상속인은 물론 피상속인 배우자의 경작기간을 상속인의 경작기간에 합산할 수 있다. 예컨대 아버지가 경작하던 농지를 어머니가 상속받아 경작한 후, 또 다시 자녀에게 상속한 경우 아버지, 어머니 모두의 경자기간을 포함해 경작기간 8년을 채우면 양도세 감면 대상이 된다. 이 경우 개정 전에는 어머니의 경작기간만 인정받을 수 있었다.

6 노인복지주택 종부세 비과세

2010.1.1부터 노인복지법인상 노인복지주택에 종부세가 과세되지 않는다.

7. 동거봉양 상속주택 양도세 비과세 특례주택에 포함

1세대1주택(일반주택)과 상속받은 1주택을 보유한 1세대2주택자가 일반주택을 양도한 경우 상속주택은 없는 것으로 보고 1세대1주택 양도세 비과세 여부를 판단하는 특례가 적용된다. 그러나 동일세대 구성원으로부터 상속받은 주택(예컨대 아버지의 사망으로 동일 세대원인 아들이 아버지의 주택을 상속)은 상속주택 양도세 비과세 특례가 적용되지 아니한다는 것이 국세청 해석이다.

국세청 해석과는 달리 조세심판원의 심판례는 소득세법상 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 1세대1주택 양도세 비과세 특례가 적용되지 아니한다는 명문 규정이 없으므로 동일 세대원으로부터 상속받은 1주택도 1세대1주택 양도세 비과세 특례가 적용돼야 한다는 결정을 해왔다. 이번 세법 개정안에서는 이러한 심판례를 법제화한 것이다.