Q: 서울 강남구 삼성동의 본인 소유 아파트에 살고 있는 김씨는 작년 5월부터 서울 송파구에 있는 아파트(116㎡형) 1채를 보증금 3000만원, 월세 150만원에 임대하고 있다. 김씨가 올해 직장에서 급여 6000만원(과세표준 4100만원)을 받고 원천징수소득세 486만원(주민세 48만6000원)이 있을 경우 부동산임대소득 때문에 추가로 납부해야 할 세금은 얼마일까?

A: 상가·사무실·빌딩 등 비주거용건물을 임대해 발생한 소득은 모두 소득세과세대상이다. 월세는 물론이고 전세금이나 보증금에 대해서도 과세한다. 하지만 주택의 경우는 다르다. 2주택 이상 소유자의 임대에만 과세한다. 집이 한 채만 있다면 임대를 해도 주택의 공시가격이 9억원을 넘지 않으면 비과세한다. 주택 수를 따질 때는 본인과 배우자의 국내 소재 소유주택을 합산하고 다가구주택은 1주택으로 본다. 해외주택 임대는 주택 수와 관계없이 모두 과세대상이다.

세금이 매겨지는 임대소득은 원칙적으로 실제 수입금액(임대료)에서 임대사업과 관련한 인건비 관리비 등 필요경비를 공제한 뒤 정해진다. 만약 임대수입과 필요경비에 관한 증빙 내역이 없으면 정부가 정한 경비율로 과세금액을 도출한다. 경비율은 국세청장이 매년 업종별로 공시하는데 지난 해 분 임대소득금액 계산에서 적용되는 주택임대업의 경비율은 고가주택(9억원 이상)이 33.9% ,일반주택 47.9% 등이다.

김씨가 아파트 임대를 통해 얻은 수입은 1800만원(150만원X12개월)이다. 올해 경비율이 지난해와 동일하다고 가정하면 필요경비는 862만2000원(1800만원X47.9%)으로 실제 과세금액은 937만8000원이 된다. 주택임대소득금액을 근로소득금액(6000만원)과 합산해 세액을 계산할 경우 김씨가 추가로 납부할 소득세는239만4500원이고 주민세가 23만9450원이다. 아파트를 임대하면서 추가로 납부할 세금은 263만3950원이 된다.
부동산임대소득은 다른 종합소득과 합산해 다음 해 5월 31일까지 확정 신고를 해야 하고 신고와 함께 세액을 납부하면 10%의 세액공제를 받을 수 있다.

상가 등 비주택 임대와는 달리 주택임대는 월세에 대해서만 소득세를 과세하고 전세보증금과 임대보증금에 대해서는 과세하지 않는다. 정부는 3주택 이상 보유자의 3억원 초과 전세보증금과 임대보증금에 대해 소득세를 과세하는 방안을 검토하고 있다. 전세보증금과 임대보증금에 이자율(현재 연 3.4%)을 적용해 산출한 간주임대료(전세보즘금이 6억원일 경우 3억원을 초과하는 3억원의 3.4%인 1020만원)를 수입금액에 가산하고 실제 필요경비 또는 경비율에 의한 필요경비를 공제해 소득금액을 계산하는 방법이 거론되고 있다.

/2009.07.29. 한국경제, 부동산세무상담