1. 대지가 90평이고 건물은 지하 1층 10평(주택과 점포의 공동 차고), 지상 1층 30평(주거용과 점포용으로 15평씩 임대), 2층 20평(소유자 거주)인 겸용주택을 양도하려 한다. 1가구 1주택 비과세요건을 모두 충족한 경우 점포용 15평에 대한 양도소득세를 물어야 하는지.

▲ 겸용주택이란 1개 건물 또는 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 함께 설치돼 있는 외관상 주택을 말한다. 이 같은 겸용주택은 주택면적이 나머지 면적보다 클 때에는 전부를 주택으로 보고 작거나 같은 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 않는다.

주택이란 양도자 및 가족의 거주용 공간을 말하고 사람의 주거에 제공되는 공간이라도 타인에게 임대하는 것은 주택이 아닌 「다른 목적의 건물」로 보며 점포 및 사무실이 있는 영업용 건물내에 딸린 임차인의 주거용 부분도 주택으로 보지 않는다.
또 당해 주택과 주택정착면적의 5배 이내(도시계획구역 밖은 10배)의 토지는 1가구 1주택과 이에 부수되는 토지로 본다.

겸용주택의 주택면적은 「공동사용 건물면적외 주택면적+공동사용 건물면적*공동사용 건물면적외 주택면적/공동사용 건물면적외 주택면적 및 점포면적의 합계」로 계산한다.

이번 사례의 경우 주택면적은 24평(20+10*20/50)이고 점포면적은36평으로 주택면적이 점포보다 작으므로 점포면적 36평은 양도소득세가 부과된다.
또 대지 90평 중 비과세되는 토지면적은 36평(90*24/60)이고 과세되는 토지면적은 54평이다.


2. 1세대가 3년 이상 보유하던 단독주택을 철거하고 다가구 6개호를 신축했다. 소유주가 1호에 거주하고 있는 이 다가구 주택을 양도할 경우 1가구 1주택으로 양도소득세가 비과세 되는 범위는.

▲ 여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의해 허가를 받아 지어진 주택은 한가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

임대가 주 목적인 다가구주택은 다세대주택과는 달리 호수별로 구분등기돼 있지 않기 때문에 가구별로 분양하고 등기할 수 없다.
단독주택을 헐고 다가구주택을 신축한 후 지분등기하는 방법으로 가구별로 분양한다면 사업목적이 있는 것으로 보아 사업소득으로 과세되고 일정기간 임대 후 지분등기하는 방법으로 가구별로 분할 양도한다면 양도소득세가 과세된다. 이때 맨 나중에 양도하는 가구는 1가구 1주택 비과세요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세 된다.

그러나 1가구 1주택 비과세요건을 갖춘 다가구주택 1동을 가구별로 분양하지 않고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 1인에게 양도한다면 이를 단독주택으로 보아 양도소득세를 물리지 않는다.

또 하층은 상가로 되어 있고 상층은 주거용으로 된 상가아파트 건물을 함께 소유한 경우에는 이를 겸용주택으로 보지 않는 것이므로 하층의 상가부분은 양도소득세 과세대상이 되고 상층의 주택부분은 사실상 용도에 따라 주택과 점포로 구분하게 되며 사실상 주택으로 사용하는 부분에 대해 1가구 1주택 해당여부를 판단한다.