Q: 서울 용산구에 아파트 2채를 갖고 있는 김 모씨는 5년간 보유한 아파트 한 채(취득가액 10억원)를 15억원에 팔면서 양도소득세를 줄이기 위해 거래가격을 12억원으로 줄여 쓰는 다운계약서를 작성했다. 실거래가가 사실로 드러날 때 불이익은?

A: 김 모씨의 경우 실거래가를 그대로 신고를 하면 양도소득세가 1억7700만원이 나오지만 3억원을 내려서 계약서를 쓰면 6200만원만 납부하면 되기 때문에 단순히 비교하면 1억1500만원의 양도세를 줄일 수 있는 것으로 나타난다. 하지만 다운계약서는 정부의 실거래가 파악 체계가 매우 정교해져 쉽게 적발된다. 국토해양부가 개발한 실거래가관리시스템이 성실신고여부를 검증하는데 시세에서 10% 정도만 차이가 나도 의심선상에 오른다.

김씨가 허위로 계약서를 써서 용산구청장에게 신고한 후 실거래가가 드러나면 불성실신고비율에 따라 취득세의1배 내지 3배(토지 또는 건축물을 취득할 수 있는 권리는 권리취득가액의 5%) 이하의 과태료가 부과된다.특히 주택거래신고지역에서는 과태료가 더 많아져 취득세의 5배 이하가 부과된다.

다운계약서가 적발되면 김씨는 취득세 1500만원의 3배인 4500만원을 과태료로 내야한다. 여기에 양도세 미납금과 부당과소신고불성실가산세 40%(4200만원) 등 1억7000만원을 추가로 납부해야 한다. 다운계약서를 쓸 때 냈던 6200만원을 더하면 부담할 세금은 2억3200만원이 된다. 정직하게 신고를 했을 때보다 5500만원의 세금이 더 드는 셈이다. 여기에다 거래가액 불성실신고로 물게 되는 과태료 4500만원까지 감안하면 성실 신고했을 때보다 세금 또는 과태료로 1억 원을 더 부담해야 한다.사례는 세무당국이 90일 이내 적발해서 과세했을 때를 가정했지만 미납기간 1년마다 10.95%의 납부불성실가산세까지 내야 한다.

매수자도 취득세의 3배인 4500만원을 과태료로 내야 한다. 게다가 다운계약서를 쓰면 나중에 양도차익이 늘어나 세금을 더 내야하는 부담도 있다. 부동산 중개업자도 과태료(취득세의 3배)와 함께 영업정지를 당할 수도 있다. 실거래가를 허위 신고한 경우 혜택에 비해 불이익이 크다는 사실을 감안 할 때 성실 신고가 최선의 절세 포인트다.

/ 2009.6.26. 한국경제, 부동산세무 상담