종합부동산세법상 1세대1주택자는 과세표준 계산 시 3억원이 추가로 공제되고, 장기보유세액공제와 고령자세액공제를 받을 수 있다. 1세대1주택자만이 받을 수 있는 이러한 혜택은 구 종합부동산세법(2008.12.6. 법률 9273호로 개정되기 전의 것)이 1세대1주택 장기보유자의 세부담 능력을 고려하지 않고 다주택자와 동일하게 종합부동산세를 과중하게 부과하는 것은 납세자의 재산권을 침해하는 것이라는 헌법재판소의 ‘헌법불합치 결정’에 따라 새로이 도입된 것이다.

그런데 종합부동산세법상 1세대1주택자와 소득세법상 양도소득세 비과세 대상인 1세대1주택자의 범위가 달라 해당 납세의무자가 혼란을 겪을 우려가 있어 종합부동산세법상 1세대1주택자의 범위와 세금 혜택을 요약 정리하고자 한다.

□ 1세대1주택자의 범위

종합부동산세법상 1세대1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법 제1조 제1항 제1호에 따른 거주자를 말한다. 이 경우「건축법 시행령」별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택은 1주택으로 보되, 종부세법 시행령 제3조에 따른 합산배제 임대주택으로 같은 법 제8항(합산배제임대주택 의 신고)에 따라 합산배제 신고한 경우에는 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 본다.

다만, 수도권 밖에 있는 1주택(납세의무자가 2주택 이상을 소유한 경우에는 주택의 공시가격이 가장 높은 주택을 말함)과 등록문화재에 해당하는 주택(문화재보호법 제4조 제2항) 은 1세대가 소유한 주택 수에서 제외한다.
수도권 밖에 있는 1주택의 범위에는 미분양주택 이외에도 고향주택, 농어촌주택, 상속주택 등이 포함된다. 그러나 1주택소유자가 지방소재 2주택 이상을 취득한 경우에는 지방소재1주택만 주택 수에서 제외되어 1세대2주택 이상자가 되므로 과세기준금액이 6억원이 되고, 장기보유세액공제와 고령자세액공제를 적용받을 수 없다.

세대의 범위

□ “세대”라 함은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다. 여기서 가족이라 함은 주택 또는 토지의 소유자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. □ 다음의 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 1세대로 본다. 1. 30세 이사인 경우 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 3.「소득세법」제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활보장법」제2조 제6호의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. □ 혼인함으로써 1세대를 구성하는 경우에는 혼인한 날부터 5년 동안은 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 혼인한 자별로 각각 1세대로 본다. □ 60세(2009.2.3이전 합가 분은 여자: 55세) 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가함으로써 1세대를 구성하는 경우에는 최초로 합가한 날부터 5년 동안은 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 합가한 자별로 각각 1세대로 본다.

□ 1세대1주택자에 대한 혜택

과세기준일 현재 개인이 소유한 종합부동산세 과세대상주택의 공시가격을 합한 금액에서 3억원을 공제한 금액에서 6억원을 공제한 금액(즉 9억원을 초과하는 금액)이 과세표준이 된다.

장기보유세액공제로서 5년 이상보유 20%, 10년 이상 보유 40%가 적용된다.
보유기간은 당해 주택 취득일로부터 과세기준일(매년 6월 1일)까지이다. 재개발·재건축된 주택의 보유기간은 멸실된 주택과 재개발·재건축주택이 동일성이 유지되는 점을 감안하여 그 보유기간을 멸실된 종전주택의 취득일부터 기산하여 계산한다. 부부간에 주택상속이 이뤄진 경우 피상속인의 취득일을 기준으로 보유기간을 계산한다.

그리고 1세대1주택 단독소유지가 만 60세 이상 65세 미만 10%, 만 65세 이상 70세 미만 20%, 만 70세 이상 30%의 세액공제를 받을 수 있다. 연령은 과세기준일(매년 6월 1일 현재)을 기준으로 계산한다. 장기보유세액공제와 고령자세액공제는 중복 적용되며, 2008년분 종합부동산세부과부터 적용된다.

□ 1세대 다주택자의 대책

1세대2주택 이상의 다주택자가 종합부동산세법상 1세대1주택자에게 주어지는 혜택을 받는 것이 유리한 경우 2009년 종합부동산세 과세기준일인 오는 6월 1일 전에 농어촌주택을 처분하거나 멸실하는 등 1세대1주택 요건을 갖추는 조치가 필요하다. 다만, 수도권 밖의 농어촌주택을 포함하여 1세대2주택자인 경우에는 수도권 밖의 1주택은 1세대가 소유한 주택에서 제외되므로 별다른 조치를 취할 필요가 없다,

□ 관련법령

종부세법 제8조 제1항, 제9조 제6항 ·제7항
동법 시행령 제1조의 2, 제2조의 3, 제4조의 3, 제8조 제1항.

/ 제공: 박상근(명지전문대학 겸임교수·세무사)