■ 2008년 종부세법 개정 주요내용
2009년부터 종합부동산세(종부세) 부담이 대폭 줄어들게 되었다. 헌법재판소의 위헌결정에 따라 주택분과 종합합산 토지분 종부세 합산단위가 세대별에서 개인별로 바뀌었고, 부부공동소유 주택은 12억원(부부 각 6억원 공제), 1세대1주택을 세대원 1인이 단독 소유한 경우에는 9억원(3억원을 추가공제)까지 종부세가 부과되지 않는다.
또한 세액계산 시 적용률이 80%로 동결되고 보유세 부담상한율이 전년도 부담세액의 300%에서 150%로 인하된다. 특히 종부세 세율이 다음과 같이 2008년 1~3%에서 2009년에는 0.5~2%로 대폭 인하됨에 따라 세 부담이 대폭 줄어드는 결정적 요인으로 작용하게 되었다.

※ 개정된 종부세 세율

현행		개정안
과세표준	세율	과세표준	세율
3억원 이하	1%	6억원 이하	0.5%
3억원 초과 14억원 이하	1.5%	6억원 초과 12억원 이하	0.75%
14억원 초과 94억원 이하	2%	12억원 초과 50억원 이하	1%
94억원 초과	3%	50억원 초과 94억원 이하	1.5%
		94억원 초과	2%

■ 공시가격대별 소유형태별 주택분 종부세 부담 예상세액

개정된 종부세법에 따라 2008년과 2009년의 공시가격대별 소유형태별 종부세 부담액을 계산하면 다음 표와 같다.
2009년 종부세 부담이 2008년 대비 최저 60%에서 최대 100%까지 대폭 줄어들 것으로 예상된다. 예컨대 공시가격이 10억원인 1세대1주택을 부부 중 한 사람이 단독 소유한 경우 올해 종부세는 312만원이었으나, 내년에는 18만원으로 94.2%나 줄어든다. 또한 공시가격이 20억원인 주택을 부부가 공동소유하고 있는 경우 올해에는 624만원의 종부세를 냈으나, 내년에 부담할 종부세는 144만원으로 76.9%가 줄어든다.

※ 공시가격대별 소유형태별 주택분 종부세 부담 예상세액 (세액단위: 만원)

공시가격	부부 중 1인 단독소유			부부공동소유		%	%	%
	2008년 ①	2009년		2008년 ④	2009년 ⑤	②/①	③/①	④/⑤
		1세대 1주택자②	1세대 다주택자③
7억원	66	0	18	0	0	-	27.3	-
8억원	132	0	36	0	0	-	27.3	-
9억원	198	0	54	0	0	-	27.3	-
10억원	312	18	72	0	0	5.8	23.1	-
11억원	426	36	90	0	0	8.5	21.1	-
12억원	540	54	108	0	0	10.0	20.0	-
13억원	654	72	150	66	18	11.0	22.9	27.3
14억원	768	90	192	132	36	11.7	25.0	27.3
15억원	882	108	234	198	54	12.2	26.5	27.3
18억원	1224	234	360	396	108	19.1	29.4	27.3
20억원	1452	318	492	624	144	21.9	33.9	23.1
25억원	2262	624	822	1194	258	27.6	36.3	21.6
30억원	3072	954	1152	1764	468	31.1	37.5	26.5

* 적용세율: 2008년 정기국회에서 개정된 세율을 적용함
* 세액계산적용률: 2008년과 2009년 80%를 적용함
* 종부세 과세기준금액은 6억원이나, 부부 중 1인이 단독 소유한 1주택의 경우
과세표준 계산 시 3억원이 추가공제 되므로 과세기준금액이 9억원으로 상향조정됨
* 재산세 탄력세율과 세 부담 상한을 고려하지 않았으며, 종부세액에는 농특세(종부세액의 20% 부과)가 포함됨

■ 연도별 보유세부담 추이

2007년 주택공시가격이 9억8,400만원인 서울 대치동 은마아파트 34평형의 연도별 보유세부담 추이를 보면 다음과 같다.
2007년과 2008년에 보유세부담이 대폭 늘어난 것은 종부세 부과대상 주택이 9억원 초과에서 6억원 초과로 낮아 진데다 2007년에 주택공시가격이 대폭 현실화 되어 이러한 기조가 2008년까지 이어진 데 기인한다.

하지만 2009년에는 주택가격 하락이 공시가격에 반영될 것으로 예상되는 한편 합산단위가 세대별에서 개인별로 바뀌고 세율이 대폭 인하됨에 따라 종부세가 대폭 강화되기 전인 2006년 세부담 수준으로 회귀할 것으로 예상된다.

※ 서울 대치동 은마아파트 34평형의 연도별 보유세부담 추이
(세액단위: 만원)

구분 연도별		2006년	2007년	2008년	2009년
공시가격 ①		66,000	98,400	93,500	84,200
공시가격상승률 (2006년 대비)		－	1.49배	1.42배	1.27배
과세표준 적 용 률	재산세	50%	50%	50%	50%
	종합부동산세	70%	80%	80%	80%
재산세액②		232	353	344	285
종합부동산세액③		15	279	312	43
보유세액 ④(②＋③)		247	632	656	328
보유세 증가율 (2006년 대비)		－	2.6배	2.7배	1.3배
실효세율(④/①)		0.37%	0.58%	0.70%	0.39%

주) ① 2009년 공시가격은 2008년 대비 10% 정도 하락할 것으로 예상함.
② 재산세에는 도시계획세(재산세과세표준의 0.15%) 및 지방교육세(재산세의 20%) 포함.
③ 종합부동산세에는 농어촌특별세(종합부동산세의 20%) 포함.
④ 재산세 탄력세율과 세 부담 상한을 고려하지 않았음.

■ 개정 종부세법 중 2008년 종부세부터 소급적용되는 내용

개정된 종부세법에 따르면 1세대 1주택 장기보유자에 대한 세액감면, 1세대1주택을 소유한 고령자에 대한 세액감면, 세액계산적용률을 90%에서 80%로 인하, 2007년 보유세 부담액 대비 2008년 보유세 상한을 300%에서 150%로 인하 등이 2008년 종부세부터 소급 적용된다.
1주택장기보유자에 대한 세액감면은 헌재의 헌법불합치결정에 따라 도입된 것으로서 5년 이상 10년 미만 장기 보유한 1주택자는 20%, 10년 이상 장기 보유한 1주택자는 납부할 세액의 40%를 각각 공제받는다. 또 1세대 1주택 소유자가 60세 이싱이면 10%, 65세 이싱이면 20%, 70세 이상이면 30%를 각각 납부할 세액에서 공제받게 된다.
다만, 1세대1주택장기보유자에 대한 세액공제, 1세대1주택 소유 고령자에 대한 세액공제는 세대원 중 1인이 단독 소유한 주택에만 적용되고 공동소유 주택에는 적용되지 않음을 유의해야 한다.
정부는 위 개정 내용을 전혀 감안하지 아니하고 2009년분 종부세 고지서를 발부했으며 지난해 12월 15일로 납부기한이 지났다. 정부는 납세자가 2008년 종부세를 납부한 경우 종부세법 개정 내용을 반영한 세액과 납부한 세액의 차액을 최대한 빠른 시일 내에 돌려 줄 계획이며, 환급예상세액은 약 2700억원에 달할 것으로 예상하고 있다.
예컨대 강남구에 공시가격이 20억원인 아파트를 10년 이상 보유한 63세 A씨의 경우 올해 12월 15일까지 납부할 종부세(농특세 포함)는 1686만원이다. 하지만 1세대 1주택 장기보유자 세액공제 40%, 고령자 세액공제 10%, 세액계산 시 적용률을 80%로 적용받으면 납부할 종부세가 750만원으로 줄어든다. 이에 따라 A씨는 936만원의 종부세를 올해 1월 이후에 환급받게 된다.

■ 부부간 증여를 이용한 보유세 절세전략의 유용성

△ 주택분 종부세 과세단위가 세대별에서 개인별로 바뀜에 따라 부부가 공동소유하고 있는 주택의 종부세 부담이 대폭 줄어들게 되었다. 이에 따라 부부 중 1인이 단독소유하고 있는 주택을 증여를 이용해 부부공동소유로 하면 종부세를 절세할 수 있는 지에 대해 관심이 많다.

여기서 부부 중 1인 단독 명의로 되어 있는 공시가격 20억원인 주택을 부부 중 1인이 계속 소유하는 경우와 50% 지분을 증여해서 부부공동소유로 하는 경우의 보유세(재산세 및 종부세)와 증여세 부담 및 증여에 따른 비용을 감안할 경우 절세가 되는 지를 분석해 보고자 한다.


▲ 배우자 단독 소유한 경우와 부부 공동 소유한 경우의 세부담 비교
(공시가격이 20억원인 주택)

배우자 단독 소유한 경우①			50%를 증여해 부부 공동 소유한 경우②			차액 (②-①)
구 분	세 액	산출근거	구 분	세 액	산출근거(1인당세액)
재 산 세	474만원	°과표:20억원*50%=10억원 °세액:[(4천만원*0.15%)+6천만원*0.3%+(9억원*0.5%)]	재 산 세	474만원	°과표:20억원*50%=10억원 °세액[4천만원*0.15%)+(6천만원*0.3%)+(9억원*0.5%)]	0
지 방 교 육 세	95만원	474만원*20%	지 방 교 육 세	95만원	474만원*20%	0
도 시 계 획 세	150만원	10억원*0.15%	도 시 계 획 세	150만원	5억원*0.15%*2	0
종 합 부동산세	265만원	°과표:20억원-9억원=11억원 °세액:[(6억원*0.5%*80%) (5억원*0.75%*80%)]-275만원(재산세)	종 합 부동산세	120만원	°과표:10억원-6억원=4억원 °세액:(4억원*0.5%*80%) -100만원(재산세) ° 60민원(1인당)*2	-145만원
농 특 세	53만원	265만원*20%	농 특 세	24만원	60만원*20%*2	-29만원
부담세액	1,037만원		부담세액	863만원		-174만원
			증 여 세	6,300만원	°과표:(10억원-6억원) °세액:[(1억원*10%)+(3억원*20%)]*90%	6,300만원
			등 기 시 세 금 및 수 수 료	5,000만원	10억원*5% (취·등록세:4% 주택채권할인매입:0.8% 기타등기비용:0.2%)	5,000만원
			증 여 등 기 시 추 가 발생비용	11,300만원		11,300만원

▲ 분석

공시가격이 20억원인 주택을 부부 중 1인이 단독 소유한 경우 매년 부담할 보유세는 1,037만원이고, 부부 공동 소유한 경우 매년 부담할 보유세는 863만원으로서 매년 절세되는 세액은 174만원이다. 이는 부부가 공동 소유한 경우 종부세 과세표준계산 시 부부 각각 6억원을 공제해 주기 때문에 낮은 세율이 적용되기 때문이다.

그러나 부부 중 한 사람이 단독 소유하고 있는 공시가격 20억 원짜리 주택의 50%(10억원)을 배우자에게 증여할 경우 부담할 증여세는 6,300만원이고 증여등기 시 취득세 등 취득관련 비용이 5,000만원 발생하므로 총 11,300만원의 비용이 일시에 발생한다.

▲ 세테크 포인트

1세대1주택을 부부 중 1인이 단독소유하고 있는 경우 공동소유에 비하여 추가로 혜택을 받을 수 있는 것이 많다. 종부세 과세표준 계산 시 3억 원을 추가 공제, 장기보유 공제와 고령자 공제도 부부단독소유 1주택자만 혜택을 볼 수 있다. 이와 같이 부부 중 1인 단독소유자에게만 적용되는 종부세 혜택을 감안하면 부부공동 소유 시 절세되는 보유세가 대폭 줄어든다.

그리고 위 사례의 경우 부부공동소유 시 매년 절세되는 174만원으로 추가로 발생하는 비용 11,300만원을 회수할 수 있는 기간을 단순 계산하면 약 65년이 걸린다. 또한 부부공동소유 등기 시 일시에 부담할 비용 11,300만원을 은행에 예치할 경우 최소한 연 565만원(연 5%로 예상)의 수익이 발생한다. 이 수익으로 174만원의 보유세를 부담하고도 남는다.

이를 감안할 때 종부세 등 보유세 부담을 줄이기 위해 부부 중 한 사람이 단독소유하고 있는 주택을 증여 등을 이용해 부부공동소유로 하는 것은 유효한 절세수단이 될 수 없다.