1세대 다주택자의 양도소득세 중과세율이 한시적으로 완화된다. 다주택자가 양도 당시 보유 중인 주택이 2008.12.31 현재 보유 중인 주택이냐, 2009.1.1부터 2010.12.31까지(다주택자에 대한 양도소득세율이 한시적으로 인하되는 기간으로서 이하 ‘특례기간’이라 함) 신규 취득한 주택이냐에 따라 적용세율이 달라진다.

현행 다주택자에 대한 양도세 중과는 1세대 2주택자가 1주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제 배제, 50%의 단일 세율이 적용되며 1세대 3주택 이상자가 1주택을 양도할 경우 장기보유특별공제 배제, 60%의 단일세율이 적용된다.

특례기간 중에 신규로 취득하는 주택은 앞으로 언제 양도하든 지 양도세 중과가 배제된다. 반면에 특례기간이전에 취득하여 보유 중인 주택은 양도세 중과세율 인하 특례기간 중에 양도하는 경우에 한해서만 완화된 세율을 적용받을 수 있다.

■ 2008년 말 현재 다주택자는

2008.12.31현재 1세대2주택자이거나 1세대3주택 이상인 경우 특례기간 중에 신규로 취득하는 주택이 없다면 2008.12.31 현재 보유 중인 주택을 특례기간 중에 양도하는 경우에 한하여 2주택자는 일반 세율, 3주택자는 45%의 세율을 적용받을 수 있다.

또한 2008.12.31현재 2주택자로 A, B주택을 보유 중인 경우 특례기간 중에 C주택을 신규 취득해 3주택자가 된 경우 특례기간 중 기존의 A나 B 주택을 양도할 경우 45%의 세율이 적용되며, 특례기간 이후에 양도할 경우 60% 세율이 적용된다.

그러나 신규 취득한 C주택은 특례기간 중이나 이후에 양도해도 완화된 양도소득세율을 적용받을 수 있다. 즉, 특례기간이전에 취득한 주택은 특례기간 중에 양도해야 완화된 세율이 적용되고 특례기간( 2009.1.1~2010.12.31) 중에 취득한 주택은 언제 양도하든 지 완화된 세율이 적용된다.

■ 2009년 이후에 다주택자가 된 경우

2008.1231현재 무주택자이거나 1세대1주택자인 경우 특례기간(2009.1.1~2010.12.31) 중에 추가로 주택을 취득해 다주택자가 됐다면, 신규취득 주택은 언제 양도하든 양도세가 중과되지 아니한다.

2008.12.31현재 무주택자가 특례기간 중에 A, B주택을 신규로 취득해 1세대2주택자가 된 경우 특례기간이후에 양도해도 일반세율이 적용된다. 특례기간 중 주택을 취득해 1세대3주택이 된 경우 언제 양도해도 완화된 45%의 세율을 적용받을 수 있다.

2008.12.31현재 A주택을 보유 중인 1세대1주택자가 내년이후 B, C 주택을 취득해 1세대3주택이 된 경우 기존 보유 중인 A주택은 특례기간 중에 양도해야만 45% 세율을 적용받을 수 있지만 B나 C주택은 특례기간이후 언제 양도하든 지 45%의 세율을 적용받을 수 있다.


<1세대 다주택자 양도세 적용사례>

Ⅰ.(기존주택 양도사례) 기존주택(‘08.12.31이전 보유주택)은 특례기간(’09.1.1~‘10.12.31)중에 양도하는 경우에만 완화된 세율 적용

보유주택 현황		양도시기
기존주택	신규취득주택	특례기간중 양도한 사례	특례기간이후 양도한 사례
A,B주택	없음	(A주택 양도시) 일반세율 (B주택 양도시) 비과세	(A주택 양도시) 50%세율 (B주택 양도시) 비과세
A,B,C주택	없음	(A주택 양도시) 45%세율 (B주택 양도시) 일반세율 (C주택 양도시) 비과세	(A주택 양도시) 60%세율 (B주택 양도시) 50%세율 (C주택 양도시) 비과세

* 가정 : ① 특례기간 중 양도한 사례 및 특례기간 이후 양도한 사례는 양도시기에 2년 이상 보유한 주택을 양도한 사례임(이하같음)
② 최종 양도주택은 보유 및 거주요건을 갖춘 1주택으로서 1세대1주택 비과세적용(이하 같음)
③ 상기순서대로 순차적으로 양도한 것으로 가정(이하 같음)

Ⅱ.(신규취득주택 양도사례) 신규취득주택(‘09.1.1~’10.12.31기간중 취득주택)은 언제 양도하든지 관계없이 완화된 세율 적용가능

보유주택 현황		양도시기
기존주택	신규취득주택	특례기간중 양도한 사례	특례기간이후 양도한 사례
없음	A,B주택	(A주택 양도시) 일반세율 (B주택 양도시) 비과세	(좌 동)
없음	A,B,C주택	(A주택 양도시) 45%세율 (B주택 양도시) 일반세율 (C주택 양도시) 비과세	(좌 동)

Ⅲ.(기존주택 양도와 신규취득주택 양도가 복합된 사례)

보유주택 현황		양도시기
기존주택	신규취득주택	특례기간중 양도한 사례	특례기간이후 양도한 사례
A주택	B,C주택	(B주택 양도시) 45%세율 (C주택 양도시) 일반세율 (A주택 양도시) 비과세	(좌 동)
A,B주택	C주택	(A주택 양도시) 45%세율 (B주택 양도시) 일반세율 (C주택 양도시) 비과세	(A주택 양도시) 60%세율 (B주택 양도시) 50%세율 (C주택 양도시) 비과세
A,B주택	C,D,E주택	(A주택 양도시) 45%세율 (B주택 양도시) 45%세율 (C주택 양도시) 45%세율 (D주택 양도시) 일반세율 (E주택 양도시) 비과세	(A주택 양도시) 60%세율 (B주택 양도시) 60%세율 (C주택 양도시) 45%세율 (D주택 양도시) 일반세율 (E주택 양도시) 비과세

※ 2년 미만 단기 보유주택을 양도한 경우 양도시기에 2년 미만 보유 주택은 단기보유 양도 세율(1년미만 보유 : 50%, 1년 이상 2년 미만 : 40%)이 적용되므로 다주택자가 2년미만 보유주택을 양도한 경우 다주택자 중과세율(2주택자 : 50%, 2주택 이상자 : 60%)과 단기보유 양도 세율(1년 미만 보유 : 50%, 1년 이상 2년 미만보유 : 40%)을 비교하여 높은 세율을 적용해야 함.





연도별 양도소득세 계산사례

·가정-4억원에 취득해 5년 보유한 뒤 10억원에 양도, 취득·등록세 등 거래비용 2700만원 발생
(단위=천원)

구분	2008년 양도		2009~2010년 양도
	2주택자	3주택자	2주택자	3주택자
양도가액	1,000,000	1,000,000	1,000,000	1,000,000
취득가액	400,000	400,000	400,000	400,000
기타경비	27,000	27,000	27,000	27,000
양도차익	573,000	573,000	573,000	573,000
양도소득금액	573,000	573,000	573,000	573,000
양도소득기본공제	2,500	2,500	2,500	2,500
과세표준	570,500	570,500	570,500	570,500
세율	50%	60%	6~35%	45%
산출세액	285,250	342,300	185,535	256,725
예정신고세액공제	28,525	34,230	18,553	25,672
양도소득세	256,725	308,070	166,981	231,052
주민세	25,672	30,807	16,698	23,105
양도소득세와 주민세 합계	282,397	338,877	163,679	254,157
전년 대비 세부담 증감률			-35.0%	-25.0%

※2주택자의 세율 : 2009년 양도는 6~35%, 2010년 양도는 6~33%의 세율이 적용되며, 위 사례의 경우 2009년 세율을 적용하여 계산한 세액임