서울 서초구 방배동에 있는 상가건물을 임차하여 음식점업을 경영하고 있다. 이와 같이 상가건물을 임차하여 사업을 하는 경우 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차보증금의 범위와 임차인이 보호받을 수 있는 권리를 알아본다.

2002.11.1.부터 상가건물을 빌려서 영업하는 상인들을 보호하는 상가건물임대차보호법이 시행되고 있다. 기본적으로 영업용 건물만 해당되므로 동창회 사무실 등 비영리단체의 건물임대차에는 적용되지 아니한다.

상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차보증금은

영업용 건물이라도 지역별로 임대차보증금이 일정금액 이하인 경우에만 보장된다. 예를 들어 서울시의 경우 임차보증금이 2억4,000만 원 이하인 경우에만 해당된다. 지역별로 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차보증금 한도금액은 다음과 같다.

상가건물임대차보호법이 적용되는 임대보증금

구 분	기준금액
서울지역	2억4,000만 원 이하
수도권(과밀억제권역)	1억9,000만 원 이하
광역시(군지역·인천광역시 제외)	1억5,000만 원 이하
기타지역	1억4,000만 원 이하

* 수도권과밀억제권역: 인천·의정부·구리·남양주·하남·고양·과천·성남·안양·부천·광명·
수원·의왕·군포·시흥
* 보증금과 월세를 내는 경우에는 월세금액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합하면 된다. 예를 들어 보증금이 1억원이고 월세가 100만원인 경우에는 환산보증금은 2억원＝(1억원＋100만원✕100)이 된다.다만, 기준금액을 초과하는 임대차에 대하여는 상가건물임대차보호법을 적용받을 수 없고 민법에 의하여 전세권을 설정 받거나 임대인에게 협력을 구하여 임차권등기를 하여야 보호받을 수 있다.

상가건물임대차보호법을 적용받으려면

상가건물임대차보호법의 적용을 받으려면 임대차계약 후 사업을 개시하고 관할세무서장으로부터 사업자등록과 확정일자인을 받아야 한다. 확정일자인은 상가건물임대차계약서에 확인도장을 찍어준다. 서류는 ① 사업자등록증, ② 임대차 계약서 원본, ③ 건물도면이 필요하다.

어떤 보호를 받을 수 있나?

사업자등록을 하면서 확정일자인을 받으면 그 다음날부터 효력이 발생한다. 확정일자 이후 상가건물을 담보로 돈을 빌려준 후순위권리자보다 임대차보증금을 우선 변제받을 수 있다. 심지어 확정일자 이후 세무서에서 납세고지서를 발부하는 세금보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있다. 국세보다 우선 변제받을 수 있는 보증금은 국세의 납세고지서 발부 전에 상가건물을 인도받고 관할 세무서장으로부터 사업자등록과 확정일자를 받은 보증금이어야 함을 유의해야한다.
임차상인은 계약기간을 5년간 유지할 수 있는 권한을 가진다. 또 보증금을 인상하더라도 연 12% 이내로 제한된다. 예를 들어 1억원인 보증금은 다음해에 1억1,200만 원 이상은 올릴 수 없다(연 12% 이내).
보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때는 전환율(보증금을 월세로 계산하는 연 이자율)이 15%를 넘지 못한다. 예를 들어 보증금 5,000만원 중 4,000만원을 월세로 전환하려면 4,000만원의 원금을 연 15%로 운용할 때 매월 받게 되는 이자에 해당하는 50만원＝(4,000만원✕0.15/12)이 월세상한선이다.

소액임차인도 확정일자인을 받아야 하나

소액임차인의 경우는 훨씬 안전하게 보증금을 보호받는다. 확정일자인을 받지 않더라도 임대차계약 후 상가건물을 인도받고 물건지 관할 세무서에 사업자 등록을 하면 경매 또는 공매시에 경매 또는 공매 물건이 담보하고 있는 어떤 채권보다 최우선하여 변제를 받는다. 최우선 변제받을 수 있는 보증금은 경매신청의 등기전(국세보다 우선하기 위해서는 국세징수법 제67조의 공매공고일 전)에 임차인이 상가건물의 인도를 받고 사업자등록을 해야 함을 유의해야 한다. 소액임차보증금의 최우선변제는 확정일자와는 상관이 없다. 예를 들면 서울시의 경우 4,500만원 이내의 상가보증금인 경우에 보증금액의 30% 한도 내에서 최우선적으로 1,350만원은 보장받을 수 있다. 그러므로 소액임차인이라도 경매 및 공매시에 보증금 전액을 변제받는 것은 아니다.


상가건물임대차 소액임대보증금 범위

구 분	소액보증금	최우선변제금액 (소액보증금의 30%)
서울시	4,500만 원 이하	1,350만원 한도
수도권	3,900만 원 이하	1,170만원 한도
광역시	3,000만 원 이하	900만원 한도
기 타	2,500만 원 이하	750만원 한도

* 광역시: 군지역과 인천광역시지역 제외
* 상기 금액 이하의 임차보증금으로 영업을 할 경우 최소한 30% 범위 내에서 최우선변제가 되며 확정일자인이 없어도 30%는 보호를 받을 수 있음.
* 소액보증금은 환산보증금(보증금＋월차임✕100)을 말함.
* 대지가액을 포함한 건물가액의 3분의 1을 한도로 함.
권리금·시설비도 보호되나?
권리금과 시설비는 이 법의 직접적인 적용대상이 아니다. 하지만 권리금과 시설비를 상당 부분 회수할 수 있도록 임대차계약의 존속기간(계약갱신요구권 행사기간)을 5년간 보장하고 있어 간접적으로는 보호를 받는다고 볼 수 있다.
임대차계약사항을 세무서에서 열람가능한가?
상가건물임대차보호법이 시행되면 엉뚱하게 피해를 보는 제3자(채권자·금융기관)도 발생할 수 있으므로 이러한 경우를 미연에 방지하기 위해 채권자나 금융기관 등이 관할세무서에서 상가임대차계약내용을 열람할 수 있다.
열람할 수 있는 내용은 ① 건물주인, 세입자의 성명과 주소, ② 건물소재지, ③ 보증금과 월세금액, ④ 임대차기간, ⑤ 확정일자를 받은 날 등이다.
임차인의 유의사항은
상가건물임대차보호법이 시행되더라도 무조건 5년간 임대를 보증하는 것은 아니다.
① 임차인이 3회 이상 임대료를 연체한 경우
② 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 쌍방 합의하에 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임대인의 허락 없이 임차한 건물을 다시 남에게 빌려준 경우(일명: 전대)
⑤ 임차한 건물을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
등에는 임대인이 재계약을 거부할 수 있다.
관련
법령상가건물임대차보호법 제1조～제18조
동법 시행령 제1조～제7조