- A주택을 갑ㆍ을ㆍ병이 동일 지분으로 공동소유하고 있다. 갑은 또 다른 B주택을 보유하고 있으며 현재 1가구 1주택 비과세요건을 갖추고 있다. 갑이 B주택을 양도할 경우 양도소득세가 비과세 되는지.

▲ 주택 한채를 여러사람이 공동소유할 경우 각각의 개인이 1주택을 소유하는 것으로 본다. 이번 사례처럼 3명이 주택 1채를 공유하고 있는 경우 이는 갑ㆍ을ㆍ병이 각각 1주택을 소유하고 있는 것으로 간주한다.

그러므로 갑이 새로 취득한 B주택을 3년 이상 보유한 뒤 양도한 때에도 1가구 2주택에 해당돼 양도소득세가 과세되므로 B주택을 양도하기 전에 공동소유하고 있는 A주택 지분을 먼저 양도하는 방안을 검토해 보아야 한다.

1가구 1주택은 가구를 기준으로 판단하므로 주택을 동일 가구의 구성원이 공유하거나 주택건물은 아버지, 부수토지는 어머니 명의로 돼 있는 경우로서 가구 구성원이 다른 주택을 소유하지 않은 경우에는 1가구 1주택이 된다.

그러나 상속으로 인해 여러사람이 1주택을 공동소유하게 된 경우에는 소유비율(지분)이 가장 큰 상속인을 당해 주택의 소유자로 본다. 다만, 지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 당해 주택에 거주하는 자→호주승계인→최연장자의 순서에 따라 상속주택의 소유자를 판정한다.

그러므로 상속비율이 적은 자가 상속주택 이외의 다른 주택이 없는 상태에서 새로운 주택을 취득해 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춰 당해 주택을 양도하는 경우에는 비과세 된다.

상속주택에 대한 공동지분권자의 소유자 판정특례는 상속인의 다른 주택 양도시 비과세 여부판정에 있어서만 이를 적용하는 것이므로 새로운 주택취득 후 그 상속주택지분을 양도하는 경우에는 양도소득세가 부과된다.


- 주택 2가구를 보유하고 있다가 1주택을 양도한 뒤 나머지 1주택을 양도할 경우 비과세 요건인 「3년 보유」를 계산하는 시점은.

▲ 1가구 1주택 비과세 요건인 3년 보유기간의 계산은 1주택이 된 시점, 즉 2주택 중 1주택을 양도해 1주택이 된 시점이 아니라 나머지 주택의 취득일에서 양도일까지로 한다.

이 때 취득일과 양도일은 원칙적으로 잔금청산일이지만 그 날짜가 불분명할 경우 매매계약서상 잔금지급 약정일이며 그 전에 등기를 이전한 경우는 등기접수일이 취득일과 양도일이 된다.

예를 들어 국내 거주자가 A주택을 93년 2월 1일에 취득하고 B주택을 95년 5월 6일에 취득해 보유하던 중 A주택을 97년 1월 20일에 양도했다면 A주택은 양도소득세 과세대상이 되고 B주택은 취득일인 95년 5월 6일부터 3년인 98년 5월 6일이 3년 보유 만료일이므로 그 이후에 양도하면 1가구 1주택으로서 비과세된다.

그러나 1가구 1주택을 3년 이상 보유한 뒤 양도했는데도 과세관청에서 검인계약서 등 공부상 기재된 잔금지급일을 취득일 또는 양도일로 간주, 보유기간을 계산함으로써 보유기간이 3년이 되지 않는 것으로 보아 양도세를 부과하는 사례도 있다.
이 경우 양도자가 사실상 잔금지급일을 증명할 수 있는 예금통장, 영수증 등 실제 잔금지급에 관한 근거자료를 제시하면 1가구 1주택으로 인정받을 수 있다.

따라서 취득시와 양도시에 작성되는 검인계약서상 잔금지급일과 실제 지급일을 일치시키는 것이 바람직하며 부득이 할 경우 실제 지급일을 증명할 수 있는 증거서류를 갖춰두는 것이 필요하다.