가. 양도소득세 감면

(1) 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면

(가) 일반 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면

① 감면요건

내국인이 다음 각 호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물 연면적의 2배 이내의 토지 포함) 5호 이상을 2000. 12. 31이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 양도소득세(특별부가세)를 감면한다(조세특례제한법 제97조).

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축한 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입 주된 사실이 없는 주택

※ 임대주택의 호수를 계산함에 있어 다가구주택의 1가구도 1호로 본다(재산46014-1502,1995. 6. 21)

② 감면내용

5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 양도소득세 및 특별부가세의 50% 감면되고, 10년 이상 임대 후 양도하는 경우 100% 감면된다. 감면세액(종합한도 배제)에 대해 20%의 농어촌특별세가 과세된다.

③ 감면배제

국민주택 규모를 초과하는 임대주택은 감면대상이 아니다.

(나) 임대주택법상의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면

① 감면요건

임대주택법에 의한 건설임대 중 다음 각호의 1에 해당하는 주택 2호 이상을 2000. 12. 31이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 다음 각 호에 해당하는 주택을 1995년 1월 1일 이후 취득하여 2000.12.31이전에 임대를 개시한 경우로서 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)에 대해 양도소득세를 감면한다(조세특례제한법 제97조 제1항 단서).

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축한 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입 주된 사실이 없는 주택

② 감면내용

양도소득세 및 특별부가세가 100% 감면되고, 감면세액(종합한도 배제)에 대해 20%의 농어촌특별세가 과세된다.

③ 감면배제

국민주택 규모를 초과하는 임대주택은 감면대상이 아니다.

(2) 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면

① 감면요건

다음의 요건을 모두 갖춘 신축임대주택을 양도하는 경우 양도소득세 감면대상이 된다(조세특례제한법 제97조의2).
㉠ 국민주택 규모일 것
㉡ 임대주택법에 의한 건설임대주택으로서 1999.8.20~2001.12.31기간 신축 주택이거나 1999.8.19이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20현재 입주된 사 실이 없는 주택일 것
③ 임대주택법에 의한 매입임대주택으로서 1999.8.20 이후에 신축된 주택이거나 1999. 8.19 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20현재 입주된 사실이 없는 공동주택을 1999.8.20~2001.12.31 기간 중 취득(매매계약하고 계약금을 지급 한 경우에 한함) 하여 임대를 개시한 주택일 것
④ 임대주택법에 의하여 임대사업자로 등록할 것

⑤ 1호 이상의 신축임대주택(국민주택에 한함)을 포함하여 2호 이상의 임대주택 을 5년 이상 임대한 후 양도할 것. 감면주택 수 2호를 판정함에 있어 2호 모두 신축주택을 요건으로 하지 않으므로 기존주택 1호와 신축주택 1호인 경우 에도 2호 이상의 임대주택에 해당한다.

② 지원내용

신축임대주택을 양도한 경우 양도소득세 또는 특별부가세가 전액 면제(종전 주택은 감면 대상이 아님)되고, 감면세액(종합한도배제)에 대해 농어촌특별세가 과세된다.

③ 감면배제

국민주택규모 초과 임대주택과 기존임대주택은 감면대상이 아니다.

나. 다주택자의 양도소득세 중과대상에서 제외

(1) 다주택자의 양도소득세 중과 내용

1세대2주택 상태에서 주택을 양도한 경우 양도소득세 계산에 있어 장기보유특별공제가 배제되고, 50%(주민세 포함 55%)의 단일세율로 양도소득세가 중과된다. 또 1세대3주택 이상 상태에서 주택을 양도하면 장기보유특별공제가 배제되고, 60%(주민세 포함 66%)의 단일세율로 양도소득세가 중과된다(소득세법 제95조 제2항, 제104조 제1항 제2의 3조 내지 제2의 6조).

(2) 임대주택을 양도한 경우 중과대상에서 제외

1세대 2주택 또는 1세대3주택 이상 상태에서 장기임대주택(조세특례제한법 제97조)과 신축임대주택(조세특례제한법 제97조의 2)의 요건을 갖춘 임대주택을 양도하는 경우 중과되지 아니한다. 즉, 장기보유특별공제 요건을 갖춘 경우 장기보유특별공제가 해당되고, 세율도 다주택자 중과세율이 아닌 일반세율이 적용된다(소득세법시행령 제167조의 4, 제167조의 6).

그러나 다른 주택을 양도한 경우 1세대2주택 및 1세대3주택 해당여부를 판정함에 있어 장기임대주택과 신축임대주택은 주택 수 계산에 포함된다. 다만, 소득세법시행령 제167조의 3 제1항 제1호 및 제167조의 5 제1항 제1호에 의하여 주택 수 계산에서 제외되는 주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

다. 1세대 1주택 판정시 주택 수에서 제외

장기임대주택(조세특례제한법 제97조)과 신축임대주택(조세특례제한법 제97조의2) 외의 다른 주택을 양도한 경우 1세대1주택을 판정함에 있어 장기임대주택과 신축임대주택은 주택 수 계산에서 제외된다. 다만, 신축임대주택의 경우 신축주택만 제외 되고, 기존주택은 포함됨을 유의해야 한다(조세특례제한법 제97조 제2항, 제97조의2 제2항).

라. 결론

(1) 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축한 국민주택, 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택(국민주택)으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택을 취득하여 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 장기임대국민주택을 양도시 양도소득세가 감면된다.

(2) 또 임대주택법에 의한 건설임대주택으로서 1999.8.20~2001.12.31기간에 신축국민주택이거나, 999.8.19 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20 현재입주된 사실이 없는 신축국민주택이거나

임대주택법에 의한 매입임대주택으로서 1999.8.20 이후에 신축된 국민주택이거나 999.8.19 이전에 신축된 공동주택(국민주택)을 1999.8.20~2001.12.31 기 간 중 취득하여 임대를 개시한 신축국민주택을

위 1호 이상의 신축임대주택(국민주택에 한함)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 신축국민임대주택 양도에 대해 양도소득세가 감면된다.

그러므로 2000.12.31 후에 임대를 개시하거나 2001.12.31 후에 신축된 주택을 취득하여 임대하는 경우 양도소득세를 감면하는 제도는 시행되고 있지 않다.