- 건평 30평짜리 단독주택이 들어서 있는 대지 1백평 중 50평을 분할해 양도하고자 한다.
1가구 1주택 비과세 요건을 구비한 주택인 경우 분할해 양도하는 대지 50평이 1가구 1주택의 부수토지에 대한 양도에 해당하는지.

▲ 1가구 1주택과 이에 부수되는 토지를 양도할 때는 양도세가 부과되지 않는다.
여기서 「부수되는 토지」란 당해 거주자가 자신의 생활근거지로서 소유하고 있는 국내 1주택에 딸린 토지를 말한다.

주택에 부수되는 토지는 주택건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 외에 소재하는 토지는 10배) 이내의 토지를 말하며 5배 또는 10배를 초과할 경우는 이를 주택의 부수토지로 보지 않고 나대지로 보아 양도소득세가 부과된다.

이처럼 주택의 부수토지는 당해 주택과 그 부지가 경제적 일체를 이루고 있는 토지를 말하는 것이다. 따라서 이번 사례처럼 소유자가 주택건물이 들어서지 않은 부분을 분할해 양도하는 경우에는 부수토지가 아니기 때문에 과세대상이 된다.

그러나 거주하던 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부를 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 사업 시행자에게 양도하거나 토지수용법이나 기타법률(도시계획법 등)에 의해 수용된 후 그 양도일 또는 수용일로부터 1년 이내에 나머지 땅을 타인에게 양도할 경우에는 주택부수토지로 보아 비과세한다.

주택의 건물소유자와 그 부수토지의 소유자가 서로 다르더라도 소유자가 동일 세대원이고 3년 이상 보유한 뒤 양도하는 경우에는 주택 및 그 부수토지 모두가 비과세되지만 주택과그 부수토지의 소유자가 각각 다른 세대원인 경우에는 부수토지를 양도할 때 세금이 부과된다.


- 1가구 1주택에 해당하는 단독주택이 낡아 건물을 철거하고 멸실등기한 뒤 재건축조합을 결성, 건축공사에 착수하기 위해 준비중이다. 건설업체가 대지를 매입하겠다고 해 양도하고자 하는데 이 경우 양도소득세가 부과되는지.

▲ 주택건설촉진법에 의한 재건축조합원이 자신이 소유하던 주택을 재건축하기 위해 멸실등기하고 대지만 소유하고 있는 경우에는 재건축이 완료돼 주택건물을 분양취득하기 전까지는 토지만 소유하고 있는 것으로 보아 1가구 1주택 여부를 판정한다.

따라서 재건축대상 토지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 부과되는 것이며 재건축대상 토지를 소유하고 있는 기간 중 1가구 1주택 비과세요건을 갖춘 다른 주택을 양도할 경우에는 양도세가 부과되지 않는다.

또 재건축기간 동안 다른 주택을 취득, 거주하다가 재건축 완료주택으로 입주하기 위해 이 주택을 3년 이상 보유하지 않은 상태에서 양도하는 경우는 부득이한 사유에 해당하므로 양도소득세를 물리지 않는다.

그러므로 국내에서 1채의 주택을 소유한 자가 자의로 건물을 멸실하고 나대지 상태에서 토지만을 양도할 경우 1가구 1주택의 부수토지에 해당하지 않아 양도세를 물어야 한다.
그러나 매매계약 당시에는 주택건물이 있었으나 매매계약 후 계약조건에 의해 양수자가 필요에 의해 주택건물을 철거한 경우에는 주택건물과 그 부수토지의 양도로 보고 1가구 1주택여부를 판단한다.