△ ’A'씨는 서초동에 조그마한 빌딩을 임대하고 있다. 임대 빌딩은 배우자가 관리하고 있는데, 빌딩관리에 필요한 청소, 건물수선에 들어가는 실비조로 임차인들로부터 월 150만원을 받고 있으며, 전기료, 수도료 등 공과금은 임차인들이 실지 사용한 액수만큼 받아서 납부하는데 매월 일정하지 않지만 월 200만원 정도가 된다. 이 경우 관리비와 공과금도 부가가치세와 종합소득세 과세대상이 되는지


■ 건물을 임대하면 부동산임대사업자에 해당한다. 임대사업자는 임대료에 대해 부가가치세와 종합소득세를 내야한다. 이 때 부동산을 임대하고 받는 대가 즉, 임대료가 부가가치세와 종합소득세를 계산하는 기준금액이 된다. 이를 수입금액(매출액)이라한다. 임대사업자의 수입금액은 임대료와 관리비, 전세보증금등에 대한 간주임대료이다.

▲ 부동산 임대시 월세 등과 함께 받는 공공요금

부동산임대사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산임대료와 당해 부동산을 관리해 주는 대가로 받는 관리비 등을 구분하지 아니하고 영수하는 때에는 전체 금액에 대하여 부가가치세와 종합소득세를 과세하는 것이나, 임차인이 부담해야 할 보험료․수도료․전기료 및 공공요금 등을 별도로 구분 징수하여 납입을 대행하는 경우 당해 금액은 부동산임대관리에 따른 대가에 포함하지 아니한다.


위 사례의 경우 부동산임대사업자가 임차인으로부터 빌딩관리에 들어가는 비용조로 받는 월 150만원은 부가가치세와 종합소득세 과세대상이 된다. 그러나 임대인의 배우자가 임차인이 부담할 공과금 납부를 대행한 금액인 월 약 200 만원은 부가가치세와 종합소득세가 과세되지 아니한다.

▲ 전세보증금 등에 대한 간주임대료

부동산임대사업자가 부동산을 임대하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 간주임대료를 과세표준으로 한다.

* 부가가치세 과세표준=임대보증금(전세금)×과세대상기간의 일수×정기예금 이자율/365(윤년의 경우에는 366)

○ 사례
임대사업자인 ‘A'씨가 사무실 80㎡를 다음과 같이 임대하였을 경우 2007년 1기 확정신고시 신고해야 할 부가가치세 과세표준을 계산하라.

① 임대계약기간: 2007.1.1~2007.12.31
② 임대계약일자: 2006.12.10
③ 월 임대료: 500,000원
④ 임대보증금: 20,000,000원
⑤ 1년 만기정기예금이자율:4.2%

○ 부가가치세 과세표준

① 월 임대료(2007. 1월~6월): 500,000원×6월=3,000,000원
② 간주임대료 계산
20,000,000원×181일×4.2%/365=416,547원
③ 부가가치세 과세표준(①+②): 3,416,547원


▲ 절세 포인트

부동산 임대사업자가 임대인으로부터 관리비를 징수할 경우 임대건물의 관리에 소요될 관리비(통상적으로 임대차계약서에 나타나 있음)와 임차인이 부담할 공과금을 납부 대행할 금액을 구분하여 징수해야 임차인이 부담할 공과금이 임대인의 부가가치세와 종합소득세 과세대상에서 빠질 수 있음을 유의해야 한다. 이 경우 임차인별로 임대 건물의 관리에 소요되는 금액과 임차인이 부담할 공과금을 납부 대행한 금액을 임차인으로부터 구분 징수한 근거서류를 작성일로부터 6년 동안 보관해야 세무조사 등에 불이익을 당하지 않는다.

● 관련법령

부가가치세법 시행령 제49조의2 제1항
동법 시행규칙 제15조 제1항
동법 기본통칙 13-48…3