△ A씨는 2주택을 보유하고 있다. 거주하고 있는 서초동 소재 아파트 1채와 정릉동에 부모가 살고 있는 단독주택 1채(공시가격: 2억원)가 A씨 명의로 돼 있다. A씨는 서초동에 있는 9억 원짜리 아파트를 팔아 직장이 가까운 용인시에 넓은 평수의 아파트를 구입하려 한다. 1세대2주택인 경우 양도세가 중과된다는데 절세할 수 있는 방법이 없는지.

■ 단독주택의 건물만 부친에게 증여하면 A씨는 단독주택의 토지만 보유하게 되고, 주택 소유자는 건물 소유자인 부친이 된다. 부친은 A씨와 별도 세대를 구성하고 있기 때문에 A씨는 서초동에 있는 아파트만 소유하게 된다. 그러므로 A씨는 1세대1주택자가 된다.

A씨가 3년 전에 4억원에 취득한 서초동 아파트를 2주택 상태에서 양도하면 2억4000만원의 세금을 부담해야 한다. 장기보유특별공제가 배제되고, 50%의 높은 단일세율이 적용 돼 양도세가 중과되기 때문이다.

만약 정릉동에 있는 단독주택이 없다면 1세대1주택이 돼 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 다만, 양도가액이 6억원을 초과하면 6억원을 초과하는 금액에 해당하는 양도차익에 대해서는 양도세를 내야 한다.
A씨가 1세대1주택 요건을 갖추기 위해 주택이 없는 부친에게 정릉동 단독주택을 증여한다면 어떤 문제점이 발생할까? 정릉동 단독주택 전체의 기준시가(공시가격)는 2억원이지만 토지가격을 제외한 건물 기준시가는 2500만원이다. 이 경우 직계존비속 간에 증여시 기초공제액이 3000만원이기 때문에 증여세는 내지 않아도 된다. 다만, 취득세․등록세․채권매입 등 등기이전에 따른 비용은 부담해야 한다.

따라서 A씨가 소유하고 있는 정릉동의 단독주택을 A씨와 별도 세대인 부친에게 증여한 후 서초동 아파트를 처분한다면 A씨는 1세대1주택 상태에서 주택을 처분하는 것이 된다. 이 경우 6억원을 초과하는 양도금액에 해당하는 양도차익에 대한 양도소득세 4000만원만 내면 되므로 약 2억원의 세금을 줄일 수 있다.

● 소득세법 제89조 제1항 제3호, 제104조 제1항 제2의5, 제95조
동법 시행령 제160조
상속세 및 증여세법 제53조

■ 자식이 부모 땅을 무상으로 쓰면 증여세 과세대상이 됨을 유의해야 한다.

▲ 증여세 과세대상

부모 소유의 땅에 자녀 명의로 건물을 짓거나 토지는 부모가 갖고 있으면서 건물만 자녀에게 증여해 토지와 건물 소유자가 다를 수 있다. 이 경우 세법상으로는 소득세 또는 증여세를 내야 하기 때문에 주의해야 한다. 이 경우 주택을 무상으로 빌려주면 적발하기 어렵지만 상가나 사무실을 빌린 사람이 사업자등록을 하기 때문에 편법 증여여부가 쉽게 파악된다. 그러므로 토지와 건물 소유자를 달리하는 방법으로 절세하고자 하는 경우 소득세와 증여세 문제를 함께 고려해야 함을 유의해야 한다.

다만, 부모 토지위에 주택을 지어 함께 거주하는 것과 같이 주택과 그 부수토지의 소유자가 다르더라도 토지 소유자와 주택 소유자가 주택에 함께 거주하는 경우 증여세과세 대상이 되지 않는다. 또 증여로 보는 가액이 1억원에 미달하는 경우에도 과세 대상에서 제외된다. 건물을 가족에게 무상 증여하는 방법으로 절세하고자 하는 납세자는 이를 잘 활용하는 것이 절세 포인트다.

또, 아버지와 아들이 소득세법의 규정에 의한 공동사업자로서 부동산임대업을 영위하는 경우에는 상속세 및 증여세법 제37조 제1항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자의 토지를 무상으로 사용하는 경우에 해당하지 않는다(재산46014-396,1977.11.9).

그리고 증여시기가 속하는 소득세과세기간의 토지사용에 따른 소득세를 종합소득과세표준 확정 신고기한 내에 신고․납부하거나 동 기한 내에 소득세가 부과된 경우에는 증여세가 과세되지 아니한다.
따라서 자식이 고가의 부모 소유 부동산을 무상으로 사용할 경우 세법상 문제가 되지 않을 정도의 적정한 임대료를 주고받는 게 좋다. 적절한 임대료를 주고받으면 부모는 소득세를 내게 되지만 자식은 사업상 필요경비로 공제받을 수 있고 증여세도 물지 않기 때문이다.

▲ 무상사용 이익

자녀가 부모 토지를 무상으로 사용하는 경우 자녀에게 부과되는 증여세를 알아보면, 먼저 각 연도에 자녀가 부모로부터 공짜로 빌려 쓰는 토지의 시가 또는 공시지가의 2%를 부동산무상사용이익으로 본다. 그리고 매년의 부동산무상사용이익을 다음과 같이 당해 부동산무상사용기간을 감안해 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액(5년간 연리 10%를 적용 현재가치로 할인한 합계액)을 증여가액으로 해 증여세를 매긴다.

* 부동산무상사용이익=부동산가액(상속세 및 증여세법 제4장에 의해 평가한 가액)×2%(1년간 부동산 사용료를 감안하여 재정경제부령이 정하는 율)

* 증여가액 = 각 연도 부동산무상사용이익 / (1 + 10/100)n

n: 평가기준일로부터의 경과연수

예를 들어 시가 20억 원짜리 부모 소유 토지 위에 아들 명의로 건물을 지어 임대할 경우 약 1억 5천만 원을 증여받은 것으로 간주해 14백만 원의 증여세를 매긴다.

※ 자녀가 부모 소유 토지 20억 원짜리를 무상사용할 경우 증여가액의 계산

경과연수	부동산 무상 사용이익		증여가액
	금액	계산근거	금액	계산근거	할인율
n(1년)	40,000,000	20억원× 2%	36.363.636	40백만원 x 1.1%	(1+10/100)1
n(2년)	40,000,000	20억원× 2%	33.057.851	40백만원 x 1.21%	(1+10/100)2
n(3년)	40,000,000	20억원× 2%	30.052.592	40백만원 x 1.331%	(1+10/100)3
n(4년)	40,000,000	20억원× 2%	27.320.538	40백만원 x 1.4641%	(1+10/100)4
n(5년)	40,000,000	20억원× 2%	24.836.852	40백만원 x 1.61051%	(1+10/100)5
계	200,000,000		151.631.469

▲ 경정청구

부동산 무상사용이익의 증여의제 규정에 의해 증여세를 결정 또는 경정받은 자가 부동산무상사용기간 중 부동산소유자로부터 당해 부동산을 상속 또는 증여받거나 부동산소유자가 당해 부동산을 양도한 경우, 부동산소유자가 사망한 경우, 위와 유사한 경우로서 부동산무상사용자가 당해 부동산을 무상으로 사용하지 아니하게 되는 경우에는 그 사유가 발생한 날로부터 3개월 이내에 결정 또는 경정청구를 할 수 있다.

결정 또는 경정청구를 함에 있어서는 다음 제1호의 금액에 제2호의 비율을 곱하여 계산한 금액에 대하여 이를 하여야 한다. 이 경우 월수는 역에 따라 계산하되, 1월 미만의 일수는 1월로 한다.

1. 증여세산출세액(직계존비속에 대한 증여세 할증과세액 포함)
2. 무상사용을 하지 아니하는 사유발생일로부터 무상사용기간의 종료 일까지의 월수가 부동산무상사용기간의 월수에서 차지하는 비율

증여세는 신고납세방식이 아닌 정부부과과세방식이다. 그러므로 납세의무자가 부동산무상이익에 대해 자진신고․납부하고 정부 결정을 받은 경우에도 경정청구가 가능하다.

▲ 증여시기

부동산무상사용에 따른 이익의 증여시기는 사실상 당해 부동산의 무상사용을 개시한 날로 한다. 이 경우 당해 부동산에 대한 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날로부터 5년이 되는 닐까지 분 증여세를 1차적으로 매긴다. 그리고 계속 무상사용하는 경우 5년이 되는 다음날에 새로이 당해 무상사용을 개시한 것으로 보아 다시 5년간의 부동산무상사용이익을 계산해 증여세를 부과한다.

본 개정규정은 2004.1.1이후 부동산을 무상사용하는 분부터 적용한다. 이 경우 2004.1.1 전부터 부동산을 무상사용하여 이 법 시행 당시 계속하여 무상사용하고 있는 분에 대하여는 이 법 시행일(2004.1.1)에 새로이 무상사용하는 것으로 본다.

● 상속세 및 증여세법 제37조, 제79조 제2항,
부칙 제5조(2003.12.30. 법률 제701호로 개정된 것)
동법 시행령 제27조, 제81조 제5항~제7항
동법 시행규칙 제10조
동법 기본통칙 37-0…1