△ 서울 강남에 아파트 2채를 가지고 있는 A씨, 아파트 1채를 팔기 위해 부동산중개업소에 15억원에 팔아 달라면서 매물로 내 놓았다. 그런데 매수 희망자 B가 15억원에 싸겠다면서 취득세를 줄이기 위해 12억원에 매매계약서를 쓰고 구청에도 12억원으로 신고하자는 조건을 제시했다. 올해부터 부동산 매매시 실거래가신고가 의무화됐고 신고가격이 등기부에 기재된다는데, 이 경우 어떤 불이익이 있는지.

■ 부동산거래가액을 허위 신고한 사실이 드러날 경우 거래당사자가 물어야 할 무거운 과태료와 제반 세금 및 행정처벌을 감안할 때 거래가액을 성실 신고하는 것이 예기치 않은 불이익을 피하는 최선의 절세 포인트다.

2005년까지 우리나라 부동산시장에선 거래당사자가 정부에 거래가액을 줄여 신고할 목적으로 ‘다운계약서’ 작성이 오랫동안 일반적이고 광범위하게 이뤄져 왔다. 취득자는 취득금액을 낮춰 취득관련 세금을 줄일 수 있었고, 양도자 입장에선 양도가액을 줄여 양도세 부담을 낮출 수 있었으므로 상호 이해관계가 맞아 떨어졌기 때문이다.

부동산 거래에 있어 다운계약서 작성이 만연한 데는 2005년까지 시행된 잘못된 세제와 제도에 기인한바 크다. 구체적으로 2005년까지는 과세시가표준으로 취득관련 세금을 낸 후 실거래가액이 드러나더라도 세금을 추징할 수 없었고, 양도세가 대부분 기준시가로 과세됐기 때문이다. 이 때문에 취득자는 실지 취득가액을 드러낼 필요가 없었고, 관행처럼 일반화된 허위계약서 작성을 당국이 처벌하기가 어려웠던 게 사실이다. 이런 잘못된 법률이 거래가액을 낮춰 양도세를 줄이려는 양도자의 의도와 맞물려 다운계약서 작성이 일반화된 것이다

그러나 2006년부터 정부의 실거래가 파악시스템이 대폭 강화되고 있는데다 처벌이 강력해 허위계약서를 작성해 봤자 이득이 없게 됐다. 2006년부터 부동산 거래시 시․군․구에 실거래가 신고가 의무화 됐고, 2006년 6월 1일부터는 등기부등본에 거래 당사자가 신고한 거래가액을 기재하도록 했다. 그리고 실거래가를 신고 받은 시․군․구청장은 실거래가 관리시스템에 의해 성실신고여부를 검증한다. 또 세무서장과 지방자치단체장은 실거래가 신고 및 검증 자료를 근거로 세금을 매긴다.

문제는 실거래가를 허위로 신고한 경우 당사자에 대한 처벌이다. 부동산 실거래가 신고와 처벌에 관한 법률이 규정한 바에 의하면 부동산 거래가액을 허위로 신고한 당사자는 취득세의 3배 이하의 과태료를 물어야 하고, 이중계약서를 작성한 공인중개사는 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지를 받게 돼 있다.

예컨대 A가 B에게 실제 15억원에 아파트를 넘기고 매매가액을 12억원으로 신고한 경우 매도인 A와 매수인 B는 취득세 2250만원(15억원×1.5%)의 3배에 달하는 6750만원을 과태료로 각각 내야 한다. 공인중개사가 거래가격 허위신고에 가담한 경우에도 6750만원의 과태료를 물어야 하므로 허위계약서 작성에 관련된 3인은 2억250만원이라는 엄청난 액수의 과태료를 물어야 한다. 또 공인중개사가 이중계약서를 작성했다면 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지를 받게 된다.

2006년부터 부동산 거래가액 허위신고에 대한 감독과 벌칙이 대폭 강화됨에 따라 2005년까지 관행처럼 이뤄져 온 ‘다운계약서 작성’이 사실상 사라지게 됐다. 이러한 현상은 실거래가를 부동산 관련 세금부과와 부동산정책에 활용할 수 있는 긍정적 효과를 내고 있다. 이는 조세의 공평성과 거래의 투명성을 높이는 바람직한 효과로 이어지고 있다.

이제 부동산 거래가액을 허위 신고한 경우 건교부가 개발한 실거래가 관리시스템에 의해 허위신고 사실이 드러날 소지가 크며, 세무관서에서 양도소득세 성실신고 여부 검토시 실거래가격이 밝혀질 가능성이 크다. 그리고 공인중개사는 등록취소 등 무거운 처벌을 의식해 이중계약서 작성에 협조하지 않을 것이다. 따라서 부동산 매매시 다운계약서를 작성해 세금을 줄이려는 것은 불가능하고, 이익보다 손해가 더 클 가능성이 높기 때문에 실익이 없다.

▶ 부동산중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조, 제28조, 제36조, 제38조, 제51조 제1항 제2호, 제3항 제1호․제2호