△ 현행 우리나라 세제는 다주택 및 고액의 부동산을 보유한 사람을 중심으로 양도세와 보유세를 중과하고 있다. 그러므로 다주택 보유자는 절세할 수 있는 대책을 강구해야 할 시점을 맞고 있다. 다주택자와 고액의 부동산을 보유한 세대가 올 한해 고려해 볼만한 절세전략은

■ 주택보유 수를 줄이는 것이 최우선

2007년부터 1세대 2주택자에 대한 양도세 세율이 양도소득의 크기에 관계없이 50%의 단일세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제된다. 그러므로 양도세를 절세하는 첫째 방안은 다주택자가 올해 안에 주택보유 수(數)를 줄이는 것이다. 이는 보유세인 종합부동산세를 절세하는 포인트이기도 하다..

보유 주택의 가격상승 예상액이 보유세와 양도세 등 보유비용을 부담하고도 이익이 있을 정도라면 계속 보유하는 것도 고려대상이다. 그렇지 않을 경우 가격상승을 기대할 수 없는 주택 위주로 처분해 세대별 보유 주택 수를 줄이는 것이 양도세와 보유세를 절세할 수 있는 최선의 포인트다.

■ 세대분리가 가능한 자녀에게 증여

1세대 1주택 양도에 대해서는 양도세가 비과세된다. 그리고 1세대 2주택 이상 양도세중과 대상자를 판단할 때 세대단위로 세대원이 가지고 있는 주택을 합산한다. 그리고 종부세 과세표준 계산할 때도 세대단위로 주택의 공시가격을 합산한다. 그러므로 1세대를 구성할 수 있는 무주택 자녀에게 소유 주택을 증여해 세대단위 합산주택 수를 줄이는 방안을 검토할 필요가 있다.

■ 조세특례제한법상 지원제도의 활용

임대주택 및 신축주택과 미분양주택을 양도하는 경우에는 조세특례제한법상의 양도소득세 등을 감면 받을 수 있는 주택에 해당하는지 여부를 면밀히 검토해야 한다. 조세특례제한법상 양도세 감면대상이 되는 주택은 장기임대주택(조특법 제97조), 신축임대주택(조특법 §97의2), 신축주택(조특법 §99 및 제99조의3)), 미분양주택(조특법 §98)에 해당하는지 여부가 검토 대상이다.

■. 증빙서류를 잘 챙기는 것은 절세의 기본

2007년부터 모든 부동산 양도에 대한 양도세가 실거래가 과세로 전환됨에 따라 취득․양도시 작성되는 계약서에 기재된 거래가액이 양도세 등 제세부담에 결정적 영향을 미친다. 그러므로 부동산매매계약서에 기재되는 거래금액을 실지대로 하고 대금지급영수증을 잘 챙겨둬야 한다. 그리고 부동산 취득․양도시 지급한 중개수수료 등 관련비용 지급영수증, 부동산 보유시 발코니확장비용 등 자본적 지출에 관한 영수증도 양도세 절세에 필요한 중요한 증빙서류다.

■ 공시가격이 적정한 가에 관심을 가져야

주택과 토지에 대한 공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 조사한 가격이며 주택은 그 해 4월 30일(토지는 5월 31일)에 건설교통부장관과 시․군․구청장이 공시한다. 정부가 공시하는 가격의 시가반영률은 평균 80%선이기 때문에 공시가격이 이 보다 높거나 낮게 나온 경우 또는 공시가격 결정요인인 지역요인과 개별요인이 비슷한 인근 주택과 토지에 비해 당해 주택과 토지의 공시가격이 지나치게 높거나 낮은 경우에는 주택은 매년 5월 1일부터 5월 31일(토지는 6월 1일부터 6월 30일)까지 이의신청을 할 수 있다.

공동주택의 경우 이의신청은 일선 시․군․구청에 비치된 소정의 신청서를 건교부나 시․군․구(읍․면․동) 또는 한국감정원 지점에 팩스, 우편, 방문 등의 방법으로 제출하면 된다. 단독주택은 해당 지자체에서 공시하는 만큼 반드시 시․군․구(읍․면․동)에 내야 한다. 건교부장관과 시․군․구청장은 이의신청한 주택과 토지에 대한 공시가격을 재조사하고 공시가격을 재조정할 필요가 있을 때에는 재조정한 공시가격을 6월 말(토지는 7월 말)에 재공시하고 신청자에게 개별 통지한다.

■. 주택임대사업자 등록을 고려

주택임대사업자로 등록하면 양도세 중과대상에서 제외되고 종합부동산세 합산대상에서 배제된다.

개인(법인포함)이 주택임대사업자로 등록하기 위해서는 매입임대주택의 경우 본인 명의로 등기가 되거나 매입 계약된 주택이 5호 이상 있어야 하고, 건설임대주택의 경우 본인 명의로 건축되거나 건축 중인 주택이 2채 이상 있어야 한다. 임대사업자로 등록하려면 등록관서인 주소지 관할 시․군․구에 임대사업자등록 신청서를 제출해야 한다.

다만, 임대주택에 근린생활시설(상가)이 있거나, 본인이 임대주택에 거주하면 등록이 불가능하다. 다가구주택은 1채로 보며(구분등기가 되어 있지 않기 때문), 다세대주택은 구분등기가 되어 있으므로 구분 등기된 세대 수 만큼 여러 채로 본다.

민간 소유의 건설임대주택과 매입임대주택을 임대개시일루부터 5년 내에 매각하면 그동안 지원해 준 세금을 추징하고, 2년 이하의 징역이나 2천만 원 상당의 벌과금이 부과될 수 있다(임대주택법시행령 제9조).

등록시 필요한 서류는 각 번지의 건물 등기부등본, 인장, 대리인이 등록할 경우에는 본인의 위임장과 대리인의 주민등록증이 필요하다.

■ 사업용 건물로 용도변경을 검토
재산세와 종부세 과세기준일(매년 6월 1일) 전에 주택을 상가. 사무실 등 사업용 건물로 용도 변경하거나 나대지에 상가 등 사업용 건물을 신축하는 것도 좋은 절세방안이다.
주택분 종부세는 주택의 공시가격을 세대별로 합산한 금액이 6억원을 초과하는 경우 과세대상이 되고, 나대지 등 비사업용 토지분 종부세는 토지의 공시지가를 세대별로 합산한 금액이 3억원을 초과하는 경우 과세대상이 된다.

그러나 사업용 토지분 종부세는 토지의 공시지가를 개인별로 합산한 금액이 40억원을 초과해야 과세대상이 된다. 또 사업용 건물은 종부세가 과세되지 않는다. 그러므로 주택과 나대지에 비해 상가․사무실 등 사업용 건물이 종부세 부담에 있어 유리하다. 건물의 용도 변경과 신축은 건축사사무소에 문의해 처리하는 것이 착오를 줄이는 방안이다.

■ 해외 부동산에 투자하는 전략도 필요

정부가 2006년 3월 넘쳐나는 달러를 해외로 내보내 환율을 안정시키려는 목적으로 주거용 해외 부동산 취득 한도를 없앤데 이어 2006.5.22부터 투자용 부동산구입까지 허용했다.

해외 주택은 1세대 1주택 판정 및 1세대 2주택 이상 중과대상 판정 시 주택 수에 포함되지 않는다. 그러므로 다주택자가 투자목적으로 해외 부동산구입을 고려해 볼만하다. 그러나 지역에 따라 해외 부동산에도 ‘버블’이 끼어있는 경우가 많으므로 주의를 요한다.