△ 재개발 아파트를 분양받아 잔금을 완납했다. 그리고 아파트도 완공됐다 그런데 건축공사를 한 건설회사의 잘못으로 준공검사를 받지 못하고 있다. 이런 상태에서 개인 사정으로 아파트를 양도했을 경우 미등기 전매에 해당돼 세금부과에 불이익을 받게 되는지

■ 미등기 양도 부동산이란 토지․건물을 취득한 자가 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도한 경우를 말한다.

미등기상태에서 양도했더라도 ① 할부 또는 연불로 취득한 부동산으로서 그 계약조건에 의해 양도당시 그 부동산의 취득에 관한 등기가 불가능한 부동산,
② 법규의 규정 또는 법원의 결정에 의해 양도당시 그 부동산의 취득에 관한 등기가 불가능한 부동산,
③ 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 주택,
④ 재개발․재건축 아파트의 경우 준공검사를 받지 못하여 소유권이전등기가 불가능한 경우,
⑤ 토지구획정리사업이 종료되지 아니함으로써 토지취득등기를 하지 못하고 양도한 토지, ⑥ 건설업자가 토지구획사업조합으로부터 공사용역대가로 취득한 채비지로서 토지구획사업법 제62조에 규정하는 토지구획환지처분공고 이전에 양도한 토지 등은 미등기양도 부동산으로 보지 아니한다.

그러므로 재개발․재건축 아파트를 포함한 신축 아파트를 분양받은 경우 준공검사일(사용검사필증 교부일) 이전에 양도하면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하나, 준공검사일 이후에 등기를 하지 아니하고 양도하면 미등기 양도자산에 해당한다.
기존 아파트의 경우 매매계약이후 계약금만 지급한 상태에서 양도하면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하나 중도금 또는 잔금까지 낸 후 소유권이전등기를 하지 아니하고 양도하면 미등기양도자산에 해당한다.

■ 부동산을 취득한 후 60일 이내에 등기하지 않은 경우 등록세액의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과된다.

부동산을 취득한 자는 계약의 효력이 발생한날(매매의 경우에는 잔금청산일, 증여의 경우에는 증여계약일 등)로부터 60일 이내에 소유권이전등기신청을 해야 한다. 이를 이행하지 않은 경우에는 등기시 부담할 등록세액의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과하도록 부동산등기특별조치법에 규정하고 있다.

■ 미등기 양도주택은 1세대1주택 비과세를 적용하지 않는다.

소득세법에서는 1주택을 취득하여 취득등기를 하지 아니하고 제3자에게 양도했을 경우에는 비록 그 주택이 1세대가 3년 이상 보유(또는 3년 이상보유,2년 이상 거주)함으로써 1세대1주택으로서 양도소득세 비과세요건을 갖추었더라도 비과세하지 않는다.

■ 양도소득세율 70%가 적용된다.
미등기 양도 부동산에 대해서는 무조건 실지거래가액으로 양도소득세가 과세된다. 그러므로 기준시기에 의해 양도소득세가 과세될 경우 절세할 수 있는데도 이를 활용할 수 없다. 또 양도소득과세표준의 70%를 양도소득세로 부과하는 등 미등기 양도부동산에 대하여 상당한 불이익을 주고 있다.

■ 장기보유특별공제를 적용하지 않는다.
미등기 양도자산은 보유기간에 따라 양도차익의 10~45%가 공제되는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.

사례의 경우 건설회사의 잘못으로 아파트가 준공되지 않아 등기가 불가능한 상태에서 아파트를 양도했으므로 미등기 전매에 해당하지 아니한다. 이 경우 준공검사일 전에 양도했으므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당한다.

▶ 소득세법 제104조 제1항 제3호 ․ 제3항, 제95조 제2항
동법 시행령 제168조
동법 기본통칙 91-1,94-1