△ A주택을 ‘갑’, ‘을’, ‘병’이 각각 3분의 1지분으로 공동소유하고 있다. “갑”은 또 다른 B주택을 소유하고 있으며 현재 1세대 1주택비과세요건을 갖춘 주택이다. “갑”이 B주택을 양도할 경우에 양도소득세가 비과세되는 지.

■ 1세대1주택을 판정함에 있어 공동 소유하는 1주택은 공동 소유자 각자가 1주택을 소유하고 있는 것으로 본다.

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유[공유(共有)]하는 경우에는 공동 소유자 개개인이 각각 1주택을 소유하고 있는 것으로 본다.

따라서 위 질의와 같이 1개의 주택을 공유하고 있는 경우에는 ‘갑’, ‘을’, ‘병’이 각각 1주택을 소유하고 있는 것으로 본다. 그러므로 ‘갑’이 1세대 1주택 요건을 갖춘 B주택을 양도한 때에는 1세대 2주택에 해당되어 양도소득세가 과세된다. 그러므로 B주택을 양도하기 전에 공동소유하고 있는 A주택의 소유지분을 먼저 양도하는 방안을 검토해 보아야 한다.

1세대 1주택은 세대를 기준으로 판단하므로 주택을 동일세대의 구성원이 공유하고 있거나 주택 중 건물은 아버지명의, 부수 토지는 어머니명의로 되어 있는 경우로서 세대구성원이 다른 주택을 소유하지 아니한 경우에는 1세대 1주택이 된다.

그러나 상속받은 주택(피 상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 소득세법 제 155조 제2항에 규정하고 있는 순위에 따른 1주택)을 상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 소유하게 된 경우(공동상속 1주택) 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 공동상속주택은 소유비율(‘지분’이라고 함)이 가장 큰 상속인을 당해 주택의 소유자로 본다. 다만, 지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우에는 그 2인 이상의 자중 ① 당해 주택에 거주하는 자, ② 호주승계인, ③ 최 연장자의 순서에 따라 당해 상속주택의 소유자로 본다.

그러므로 공동상속주택의 소유비율이 가장 크지 아니한 자가 공동상속주택이외의 다른 주택이 없는 상태에서 새로운 주택을 취득하여 1세대 1주택비과세요건을 갖추어 당해 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세 된다.

상속주택에 대한 공동지분권자의 소유자 판정특례는 상속인의 다른 주택양도시의 비과세여부 판정에 있어서만 이를 적용하는 것이므로 새로운 주택취득 후 그 상속주택지분을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다.

사례의 경우와 같이 1 주택을 여러 사람이 공동 소유하면서 다른 주택을 소유하고 있는 경우 1세대2주택자에 해당한다. 이 경우 공동 소유 주택 외의 다른 주택을 양도하고자 할 경우 공동 소유주택의 지분을 먼저 양도하는 방안을 검토하는 것이 절세 포인트다.

▶ 소득세법 제89조 제1항 제3호
동법 시행령 제154조 제1항, 제155조 제3항
동법 기본통칙 89-4, 89-6