지난해 연말 보유세를 대폭 강화하는 방향으로 종합부동산세법이 개정돼 올해 보유세 부담액이 지난해보다 평균 2~3배 늘어날 것으로 전망된다. 1세대가 공시가격 기준으로 6억 원 이상 주택을 소유한 경우, 그리고 1세대가 공시지가 기준으로 3억 원 이상 나대지 등 비사업용 토지를 소유한 경우 위주로 종합부동산세가 중과되는 것이다. 종합부동산세는 매년 6월 1일에 당해 부동산 소유자에게 과세된다. 그러므로 2006년분 종합부동산세 절세대책은 끝난 상태다.

하지만 다주택 및 고액의 부동산을 보유한 사람은 내년을 겨냥한 보유세와 양도세를 절세할 수 있는 대책을 강구해야 한다. 올해 서울 강남권을 중심으로 아파트가격이 폭등한데다 내년에 시가대비 공시가격의 현실화 율이 높아지고, 공시가격 대비 과표적용율도 올해 70%에서 80%로 인상되기 때문에 다주택자의 종합부동산세 부담이 급증할 것으로 예상되기 때문이다.

첫째, 부동산을 팔려면 내년 5월 31일까지 잔금을 치르거나 등기신청을 하는 것이 절세방안이다. 종합부동산세는 과세기준일인 6월 1일 현재 소유자를 대상으로 세금을 부과하기 때문이다. 재산세도 마찬가지다.

부동산을 양도하고자 하는경우 양도세 부담을 따져봐야 한다. 양도소득세 측면에서는 내년부터 1세대 2주택자가 집을 팔 때 내는 양도세가 대폭 오른다. 양도소득세 세율이 현재 최저 9%에서 최고 36%의 4단계 초과누진세율이 적용되나 내년부터 50% 단일세율이 적용되고 장기보유특별공제도 해주지 않는다.

또 부재지주 농지․임야․나대지．목장용지 및 비사업용 나대지 ．잡종지를 팔 때 내는 양도세도 내년부터 대폭 오른다. 양도소득세 세율이 현재 최저 9%에서 최고 36%의 4단계 초과누진세율이 적용되나 내년부터 60% 단일세율이 적용되고 장기보유특별공제도 해주지 않는다.

그러므로 1세대 2주택자, 부재지주 농지.임야. 목장용지, 비사업용 나대지.잡종지는 세 부담측면만 고려한다면 올해안에 처분하는것이 유리하다.

둘째, 세대별 주택 보유수와 토지 보유 필지수를 줄이는 것이 절세의 관건이다. 자녀의 경우 30세 이상이거나, 30세미만이라도 결혼한 경우 또는 소득이 있는 경우는 별도의 세대를 구성할 수 있다. 이와 같이 세대분리가 가능한 자녀에게 증여하는 방안을 고려해 볼 필요가 있다. 이 경우 증여세 문제도 함께 고려해야 한다. 그러나 부부와 소득이 없는 미성년자는 세대를 분리해도 합산과세 된다. 그러므로 이들 간에는 증여 후 세대를 분리해도 보유세 부담에는 영향을 미치지 않는다. 부동산을 증여하고자 하는 경우 증여세 부담을 따져봐야 한다.

셋째, 나대지의 경우 상가. 사무실 등 사업용 건물 신축을 고려하는 것도 좋은 절세방안이다. 종합부동산세 과세대상이 나대지는 세대별로 3억원 초과이나 사업용 토지는 개인별로 40억원 초과이기 때문이다.

넷째, 내년 상반기 건교부 주관으로 공시될 주택 공시가격과 토지 공시지가 상승률이 보유세 부담에 결정적 영향을 미친다. 그러므로 시․군․구에 공시가격을 확인하여 잘못 고시된 경우 의견진술이나 이의신청을 하는 등 합리적인 가격이 공시될 수 있도록 관심을 가져야 한다.

다섯째, 다주택보유자라면 임대사업자 등록을 고려해 볼 수 있다. 동일 시.도에 있는 주택 5채 이상을 10년 이상 임대하는 장기주택임대사업자는 종부세 대상에서 빠지기 때문이다. 그러나 임대하고자하는 주택이 5호 이상으로서 국민주택규모(전용 25.7평) 이하이고 임대개시일 또는 합산배제 신청을 한 연도의 과세기준일 현재 공시가격이 3억원이하여야 하는 등 조건이 까다롭다. 주택법에 의한 임대사업자등록은 주소지 관할 시.군.구에 문의해 등록해야하고, 부동산임대업 으로 사업자등록은 물건지관할 세무서에 등록해야 한다.
다만, 종합부동산세법에서는 다가구주택을 1세대가 실제 거주할 수 있도록 구획된 부분을 1호로 본다. 그러나 임대주택법에서는 다가구주택 1채를 1호로 보게 돼 있으므로 임대사업자로 등록 할 수 없다. 하지만 다가구주택은 임대주택법에의해 임대사업자등록이 돼 있지 않더라도 과세기준일 까지 관할 세무서에 사업자등록만 하면 종부세 과세대상에서 빠질 수 있다.

여섯째, 현행 세법대로라면 종부세는 과표적용률이 100%가 되는 2009년까지는 계속 큰 폭으로 늘어나게 돼 있다. 게다가 양도세율도 크게 높이지게 돼 있으므로 세 부담이 만만치 않다. 그러므로 부동산 매입이나 보유를 하려면 향후 5년간 늘어나는 보유세 등 세금을 알아보고 이에 대한 자금조달을 비롯한 확실한 대비책을 마련해 놓아야 한다.

마지막으로 보유 주택과 토지의 가격상승 예상액이 보유세와 양도세를 부담하고도 이익이 있을 정도라면 계속 보유하는 것도 고려대상이지만 그렇지 않을 경우 가격상승을 기대할 수 없는 부동산부터 처분하는 게 절세방안이다.