▲ 서울 강남에 사는 甲씨는 부친으로부터 아파트를 증여받았다. 증여재산가액을 기준시가인 5억으로 평가해 증여세 신고를 하고 기한 내에 증여세를 납부했다. 그런데 얼마 전에 세무서로부터 증여세를 적게 신고했으므로 세금을 더 내야 한다는 과세예고통지서를 받았다.

본인이 증여받은 아파트는 A동 102호인데 같은 A동 1202호가 8억원에 팔린 사실이 있으므로 , 이 가격을 기준으로 증여세를 내야한다는 것이다. A동 1202호는 한강조망이 뛰어나고 수리한 지도 얼마 되지 않았지만, A동 102호는 1층이라 한강이 전혀 보이지 않고 수리도 전혀 하지 않았다. 그러므로 A동 102호와 1202호는 가격에 차이가 있는 것으로 알고 있는데 A동 1202호 매매가격을 A동 102호 증여세 과세기준으로 활용할 수 있는지.

■ 부모로부터 부동산을 증여받은 경우 증여세는 부동산가액에서 자녀공제 3000만원(미성년자는 1500만원)과 증여자로부터 인수한 채무를 공제한 금액에 증여세 세율을 곱해 산정한다.

증여세는 증여재산의 평가액이 얼마인가에 따라 세액의 크기가 달라진다. 세법에서는 증여재산을 시가로 평가하게 돼 있다. 이때 시가는 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액이다. 여기에 일정한 요건이 갖추어진 거래가격, 수용․공매가격 및 감정가격 등이 있는 경우 이를 시가로 본다(상속세 및 증여세법 제60조).

세법은 당해 재산에 대하여 ① 증여일 전후 3개월간에 매매사실이 있는 경우 그 거래가액, ② 증여일 전후 3개월간에 2 이상의 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액, ③ 증여일 전후 3개월간에 수용․경매 또는 공매사실이 있는 경우 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액, ④ 증여일 전후 3개월간에 당해 재산과 면적, 위치, 용도 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 ①,②,③에 해당하는 가액(유사사레가격)이 있는 경우 그 가액을 시가에 포함한다.

또 평가기간(증여일 전후 3개월)에 해당하지 아니하는 기간 중에 당해 재산 및 당해재산과 동일하가나 유사한 다른 재산에 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있는 경우에도 평가기준일(증여일)로부터 매매계약일, 감정가액평가서를 작성한 날, 보상가액․경매가액 또는 공매가액이 결정된 날까지의 기간 중에 주택가격변동율, 지가변동율, 주위환경의 변화, 시간의 경과 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 상속세 및 증여세법에 규정된 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매가액 등을 시가에 포함시킬 수 있다.

위 사례는 관할 세무서에서 A동1202호를 증여재산(A동102호)과 유사한 재산으로 보고 A동1202호의 매매가격을 증여재산의 평가액으로 보아 증여세를 추징하려 한다. 요즘 과세관청과 납세자간에 다툼이 많은 사례다. 이 경우 납세자는 아파트가격 형성요인에 있어 A동1202호가 증여재산과 유사하지 않음을 입증해야 한다.

따라서 납세자는 주변 부동산중개업소 등을 통하여 A동1202호가 아파트가격형성요인에서 증여재산(A동102호)보다 우수하다는 사실을 입증하변 증여세를 추징당하지 않거나 추징세액이 줄어들 것으로 판단된다. 아파트가격형성요인은 일반적으로 위치․조망권 등 지역요인, 수리정도․층수 등 개별요인을 말한다.