한 가구가 국내에 2개의 주택을 소유하고 있을 때, 먼저 파는 주택에 대해서는 양도세를 내는 것이 원칙이다. 그러나 1가구 2주택 보유자가 집을 팔더라도 양도세를 내지 않도록 세법에서 예외(例外)로 인정하는 경우가 있다. 웬만한 수도권 아파트를 팔아도 양도세가 수천만 원 나오는 점을 감안할 때, 이런 비과세 규정을 잘 활용하면 절세할 수 있는 길이 있다.


■ 이사

 새 집 사고 1년 안에 옛 집 팔 때

 양도세를 내지 않아도 되는 1가구1주택 보유자가 이사를 가기 위해 새 집을 사는 경우가 있다. 투기적 목적이 아니라, 일시적으로 2주택을 보유하게 된 셈이다. 소득세법은 이런 경우 새 집을 산 뒤 1년 안에 옛 집을 팔면 양도세를 부과하지 않는다(소득세법시행령 제155조 제1항).

 다만, 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도) 소재 기업 또는 국가균형발전특별법 제18조에 따른 공공기관이 수도권 외의 지역으로 이전하는 경우로서 임원과 종업원 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 주택이 당해 법인 또는 공공기관이 이전한 시(광역시 포함)·군 또는 이와 연접한 시·군안의 지역에 소재하는 경우에는 옛 집을 2년 안에 팔면 양도세를 물리지 않도록 1년의 여유를 더 준다(소득세법시행령 제155조 제16항).


■ 결혼

 혼인한 날부터 2년 내 먼저 파는 집

 각각 1주택을 보유한 남녀가 결혼해서 1가구 2주택자가 된 경우도 있다. 이럴 때는 혼인한 날부터 2년 이내에 먼저 파는 주택에 대해서는 양도세를 내지 않아도 된다. 다만, 파는 집은 보유기간 3년(서울, 과천, 수도권 신도시 5개 지역은 3년 보유에 거주기간 2년 이상)이 넘는 비과세 요건을 갖추어야 한다(소득세법시행령 제155조 제5항).


■ 부모님 모실 때

합가한 날부터 2년 내 먼저 파는 집

 1주택을 보유한 1가구가 역시 1주택을 보유한 부모(남자는 60세 이상, 여자는 55세 이상)를 봉양하기 위해 합가(合家)하면서 1가구2주택이 된 경우가 있다. 이럴 때는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 파는 주택(3년 이상 보유 등 비과세 조건 구비)에 대해서는 양도세를 물리지 않는다. 장인, 장모의 경우도 똑같은 혜택이 주어진다(소득세법시행령 제155조 제4항).

 합가한 부모가 장기저당담보주택을 보유한 경우에는 기간에 관계없이 어떤 집(비과세 요건 갖출 것)을 먼저 팔아도 양도세를 물리지 않는다. 또 장기저당담보주택은 거주기간의 제한을 받지 않는다. 다만 장기저장담보주택을 담보대출 계약기간 만료일 이전에 팔면 이런 특례규정이 적용되지 않는다(소득세법시행령 제155조의2 제2항, 제3항).


■ 상속
 상속 전부터 보유한 주택 먼저 팔 때

 1주택 보유자가 1주택을 상속 받아 1가구 2주택자가 된 경우에는 어느 집을 먼저 파느냐에 따라서 세금이 달라진다. 상속 받기 전부터 보유하고 있던 일반 주택을 먼저 팔 때는 상속주택에 상관없이 국내에 1주택만 보유한 것으로 간주돼, 일반주택만을 기준으로 보유기간 등의 비과세 여부를 판단한다. 그러나 상속주택을 먼저 팔 때는 2주택자로 간주돼, 양도세가 부과된다(소득세법 제155조 제2항).


■ 농촌주택 포함

 읍·면 지역 집 보유로 2주택 된때

 1주택(일반주택)을 소유한 자가 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면 지역(도시계획구역 안의 지역은 제외)에 있는 농어촌 주택을 보유하여 1가구 2주택이 된 때에는 농어촌 주택 외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 2004년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하다 팔면 양도소득세가 과세되지 않는다(소득세법 제155조 제7항).



▶1가구 2주택자 부동산 세테크 포인트◀

항목	내용 및 절세 전략
달라지는 것	-내년부터 1가구2주택 양도세 단일세율(50%)로 중과. 양도세 실거래가 과세-내년부터 장기보유특별공제 폐지-올해부터 공시가 6억원 이상 주택 종부세 부과(세대별 합산 과세)-올해부터 재건축 입주권 신규 허가분(취득분) 주택 수에 포함
집을 팔아야 할 시기	-연내 처분 계획이라면 가능한 한 빨리 팔아야
양도세 줄이려면	-양도세 중과 대상 주택(서울·수도권·광역시 1억원, 지방 3억원 이상) 여부 판단한 뒤 세금 적게 내는 집부터 연내 매각-팔기 아까운 집이라면 세대분리 가능한 주택을 자녀에게 증여하는 것도 고려해 볼 만-향후 시세차익이 세금 부담 분보다 클 것으로 예상되면 계속 보유하는 것도 하나의 방법
자녀 명의 소유권이전	30세 이상은 1억원, 40세 이상은 2억원 넘으면 자금 출처 조사 대상
상속주택과1주택 보유자	-상속받은 주택을 5년 안에 팔면 양도세 중과 안돼. 상속 주택은 세법 상 5년간 주택 수에 포함되지 않기 때문