□ 장기임대주택 합산배제 기본요건
종부세의 과세표준에서 합산 배제되는 임대주택은 건설임대, 매입임대 및 기존임대 주택별로 그 적용 요건이 다르며 다음의 표와 같다.

임대주택유형	전용면적	가격	주택수	임대기간	지역
건설임대	149㎡이하	6억원 이하	2호 이상	5년 이상	동일 시·도
매입임대	국민주택규모 이하	3억원이하	5호 이상	10년 이상
기존임대			2호이상	5년 이상	전국

< 장기임대주택의 합산배제 기본요건 >

○ 면적 기준
건설임대주택은 149㎡(45평) 이하, 매입임대 및 기존임대 주택은 국민주택규모 이하이어야 한다.

○ 임대주택수 기준
건설임대주택의 경우 동일 특별시·광역시 또는 도에 소재한 주택별로 각각 합산하여 2호(매입임대주택은 5호) 이상의 주택을, 기존임대주택의 경우 전국에 소재한 2호 이상의 주택을 임대해야 한다.
다만 다가구주택은 1세대가 독립하여 사용할 수 있도록 구획된 부분을 1구의 주택으로 보아 주택수를 계산한다.

○ 임대기간 기준
건설임대 및 기존임대주택의 경우 임대사업자로서 2호(매입임대주택은 5호) 이상의 주택의 임대를 개시한 날부터 5년(매입임대주택은 10년) 이상 계속 임대하여야 한다.

○ 가격 기준
건설임대주택은 2호(매입임대주택은 5호) 이상 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 임대주택 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 시가표준액이 6억원(매입임대주택은 3억원) 이하이어야 하고, 기존임대주택은 2005년 과세기준일 현재 시가표준액이 3억원 이하이어야 합산배제요건을 갖춘 것으로 본다.


□ 기타주택 합산배제 기본요건
○ 사용자 소유의 사원용 주택
종업원에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하의 주택은 종부세 합산배제 대상이 된다.
다만, 사용자가 개인인 경우에는 그 사용자와의 관계에 있어서 「국세기본법 시행령」제20조 제1호 내지 제8호에 해당하는 자나, 법인인 경우에는「국세기본법 」제39조 제2항의 규정에 의한 과점주주에게 제공하는 주택은 제외된다.

○ 기숙사
학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위한 공동취사용 구조인 기숙사는 종부세 합산배제 대상이 된다.

○ 미분양 주택
과세기준일 현재 세법상 사업자등록을 한 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서
주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자의 미분양 주택으로서 '05년 1.1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택이나,
건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자의 미분양 주택으로서 '05년 1.1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택은 종부세 합산배제 대상이 된다. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외된다.

○ 가정보육시설용 주택
세대원이 「영유아보육법」제13조의 규정에 따라 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)의 인가를 받고 사업자등록을 한 후 과세기준일 현재 5년 이상 계속하여 가정보육시설로 운영하는 주택도 합산배제 대상이 된다.
□ 장기임대주택 등 합산배제 추가 요건
위의 기본요건을 충족하는 경우 ①과세기준일(6.1일)까지 시·군·구에 임대사업자등록과 세무서에 사업자등록을 마친 후(장기임대주택만 해당) ②신고기간(매년 12.1∼12.15)내에 합산배제 신청을 하여야 당해 주택에 대한 종부세를 과세하지 않게 된다.
* 종부세 합산배제주택 사전신청 안내(사전신청 기간 : 9.11∼25)
☞ 종부세가 과세되지 아니하는 임대주택 또는 기타 주택분 세액을 미리 공제한 실제 납부할 세액을 정부가 계산하여 신고기간이전에 안내함으로써 초과납부 없이 정확하게 신고할 수 있도록 합산배제 신청을 사전에 받고 있다.
☞ 사전신청 않더라도 신고기간 내에 합산배제 신청을 하면 합산배제 된다.
다만, 다가구주택은 임대주택법상 1동의 주택을 1호의 주택으로 보아 임대주택수를 계산하므로, 호수에 미달하여 임대사업자등록을 할 수 없었던 자는 관할 세무서에 사업자등록만 하면 임대사업자등록을 한 것으로 본다.
□ 합산배제 사후관리

○ 추징 사유
합산배제 임대주택 등은 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우(의무임대 기간내 양도, 임대주택수 미달 등) 에는 이미 감면 받은 세액을 추징하게 된다.

○ 추징 금액
추징대상 주택에 대하여는 매 과세연도마다 당해 주택을 과세표준 합산 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 종부세액에서 매 과세연도마다 당해 주택을 과세표준 합산배제 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 종부세액을 차감한 금액을 추징하게 된다.

○ 납부불성실 가산세
신고불성실가산세는 부과하지 아니하나, 납부기한의 다음날부터 납세고지일까지의 기간에 1일 1만분의 3의 이자율을 적용하여 납부불성실가산세는 추징하게 된다./ 국세청 제공