1. 서울 노원구 상계동 주택재개발사업에 조합원으로 참여, 재개발아파트에 입주함에 따라 사업시행기간 중 거주하기 위해 취득한 단독주택을 3년 이상 보유하지 못하고 팔게 됐다. 이 경우 양도소득세를 물어야 하는가.

▲ 국내에 주소 또는 거소를 두고 있는 자가 1가구를 구성, 1주택을 3년 이상 보유한 뒤 양도해야 양도소득세가 부과되지 않는다. 그러나 세법에서 정하고 있는 「부득이한 사유」가 있을 경우에는 1가구가 1주택을 3년 이상 보유하지 않고 양도한 경우에도 세금을 물리지 않는다.

이번 사례처럼 주택재개발사업에 조합원으로 참여한 자가 공사기간 중 거주하기 위해 취득한 1가구 1주택을 주택재개발사업이 완료돼 배정받은 주택으로 들어가기 위해 3년 이상 보유하지 못하고 양도하는 경우 세법이 정하는 「부득이한 사유」에 해당하므로 양도소득세를 물지 않아도 된다.

또 재개발사업기간 중 취득해 거주하던 주택을 재개발아파트 입주때까지 팔지 못하고 먼저 입주했을 경우에는 1년 이내에 종전에 살던 주택을 양도하면 1가구 1주택으로 본다. 따라서 입주 후 1년 이내에 종전에 거주하던 단독주택을 팔면 양도소득세가 나오지 않는다. 다만 재개발아파트의 준공일, 가사용승인일 중 빠른 날을 기준으로 1년 이내에 종전의 단독주택을 양도해야 한다는 점에 유의해야 한다.


2. 지난 85년 부터 대지 40평, 건평 20평의 단독주택을 소유, 거주해 오던 중 90년 이 일대가 불량주택 재개발지구로 지정됐다. 사업시행에 따라 95년에 대지 18평, 건물 40평의 아파트를 배정받아 96년 7월에 납입금을 완불하고 입주했다. 이 경우 줄어든 대지 22평에 대해 양도소득세가 부과되는지.

▲ 재개발구역내의 토지와 건물을 도시재개발사업 시행자에게 제공하고 그 대가로 사업시행자로부터 도시재개발법의 규정에 의한 관리처분계획에 따라 새로운 토지 또는 건축시설을 취득하는 경우에는 토지구획정리사업법의 규정에 의한「환지(換地)」로 본다.
이때 환지로 본다는 것은 종전의 토지와 건물이 도시재개발사업에 의해 새로운 토지와 건물로 형태만 바뀐 것으로 본다는 뜻이다.

이와 같이 도시재개발사업 시행으로 종전에 보유하고 있던 주택의 부수토지 중 감소부분은 유상으로 양도된 것이 아니라 재개발사업 시행에 따라 발생한 건축비 등에 충당된 것으로 보아야 하기 때문에 양도세 과세대상이 될 수 없다.

따라서 대지 40평인 단독주택을 소유한 자가 재개발사업에 참여해 취득한 아파트의 부수토지가 18평인 경우에도 감소된 토지부분 22평에 대해 양도소득세가 부과되지 않는다.