△ 2006.6.1부터 부동산을 사고 팔 때 등기부에 실제거래가격을 기재하는 제도가 시행되고 있는 것으로 알고 있다. 이 부동산 실거래가 등기부기재 제도의 구체적인 내용은

■ 부동산 실거래가 등기부기재 제도의 시행시기, 실거래가 신고의무자, 실거래가 등기절차, 등기 시 필요서류, 허위 신고 시 불이익에 대해 알아본다.

▲ 구체적인 시행시기
2006.1.1 이후 소유권을 이전하는 매매계약을 체결해 2006.6.1 이후 소유권이전등기를 신청하는 경우부터 적용한다.

▲ 실거래가 신고는 누가하나
매매계약중개 의뢰를 받은 중개업자는 매매계약서에 번호를 부여해 실거래가액 등 계약내용을 계약일로부터 30일(주택거래신고지역은 15일) 이내에 인터넷으로 관할 시․군․구에 신고한다. 다만, 매매당사자가 직접 매매계약을 체결한 경우에는 계약체결일로부터 30일(주택거래신고지역은 15일) 이내에 공동으로 직접 방문신고 해야 한다. 매매계약신고를 하면 시․군․구청장은 ‘거래신고필증’을 교부한다.

▲ 실거래가 등기절차는
잔금청산일로부터 60일 이내에 교부받은 신고필증에다 등기신청서등 소유권이전등기 신청 시 필요한 서류를 갖춰 관할 등기소에 이전등기를 신청해야 한다. 매수인은 등기신청 이전까지 등록세를 신고․납부해야 한다. 등기소에선 실거래금액을 부동산등기부 ‘갑구’의 ‘권리자 및 기타사항’란에 기재한다.

▲ 매매를 원인으로 소유권이전등기 신청 시 제출할 서류는
등기신청서, 거래신고필증, 다수 필지의 토지나 수개의 건축물을 거래한 경우에는 부동산 매매목록(법원행정처에서 정한 서식), 등기원인을 증명하는 검인계약서, 등기의무자의 권리에 관한 등기권리필증, 위임장(법무사 등 대리인 신청 시), 주민등록등본, 토지대장․임야대장․건축물대장 등 기타부동산의 표시를 증명하는 서면자료다.

▲ 등기부에 실거래가를 허위로 기재하면 어떤 처벌을 받나
매수인과 매도인 각각에게 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과된다. 만약 A가 B에게 실제 15억원에 아파트를 넘기고 매매가액을 12억원으로 신고할 경우 실제 내야 할 취득세 2250만원(15억원×1.5%)의 3배에 달하는 6750만원을 A와 B가 각각 내야 한다.

실제거래금액과 신고금액 간의 차이가 실제거래금액의 10분의 1미만이면 취득세의 1배, 10분의 2미만이면 2배, 10분의 3이상이면 3배의 과태료가 부과된다. 특히 주택거래신고지역에서는 과태료가 더 많아져 취득세의 5배 이하의 과태료가 부과된다. 이중계약서를 작성한 공인중개사는 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지를 받게 된다.

또 매수인 B는 과소 신고금액 3억원에 대한 취득세, 등록세, 농특세, 지방교육세를 추가로 내야하고, 과소 신고세액의 20%에 해당하는 신고불성실가산세와 미납기간 1일 당 과소납부세액의 10,000분의 3을 납부불성실가산세로 내야한다. 매도인 A는 양도세 과세대상인 경우 과소 신고금액에 대한 양도세를 내야하고, 과소 신고세액의 10%에 해당하는 신고불성실가산세와 미납기간 1일 당 과세신고세액의 10,000분의3을 납부불성실가산세로 내야한다.

위 사례의 경우 각 세금의 납부지연 일자가 90일이라고 가정할 경우 추가로 납부할 세액은 다음과 같다.

매수인 B가 내야할 세금은 취득세:5,521,500원[(3억원×1.5%)+(4백50만원×20%)+(4백50만원×3/10,000×90일)], 등록세: 3,681,000원[(3억원×1%)+(3백만원×20%)+(3백만원×3/10,000×90일)], 농특세(취득세의 10%): 990,000원[(4백50만원×20%)+(90만원×10%)], 지방교육세(등록세의 20%): 676,200원[(3백만원×20%)+(60만원×10%)+(60만원×3/10,000×90일)] 으로서 매수인 B가 추가로 내야할 총 세액은 10,998,700원이고 과태료를 합한 총 부담액은 78,498,700원이다. 이 중 거래가액 허위신고로 추가 부담하게 되는 과태료와 가산세는 69,368,700원에 달한다.

양도인 A가 내야할 세금은 양도세(최고세율이 적용된다고 봄): 121,716,000원[(3억원×36%)+(1억8백만원×10%)+(1억8백만원×3/10,000×90일)], 주민세(양도세의 10%): 12,171,600원[(1억8백만원×10%)+(1천80만원×20%)+(1천80만원×3/10,000×90일)] 으로서 매도인 A가 추가로 내야 할 총 세액은 133,887,600원 이고 과태료를 포함한 총 부담액은 201,497,600원이다. 이 중 거래가액 허위신고로 추가 부담하게 되는 과태료와 가산세는 83,667,600원에 달한다.

부동산 거래가액 신고에 있어 건교부가 개발한 실거래가 관리시스템에 의하여 시․군․구에서 성실신고 검증 시 허위신고가 드러날 소지가 있으며, 세무관서에서 양도소득세 신고 내용의 서면 검토 또는 실지조사 시 실 거래가가 밝혀질 가능성이 있다. 부동산 거래가액을 허위신고한 사실이 드러날 경우 물게 되는 무거운 과태료와 제반 세금 및 가산세를 감안할 때 성실 신고하는 것이 예기치 않은 과태료와 가산세 부담을 피하는 최선의 방안이다.