△ 해외 부동산에 투자하면 세금문제가 발생할 것이다. 해외 부동산 투자와 관련하여 발생하는 소득과 증여․상속 등에 대한 세금 처리가 궁금하다.

■ 해외 부동산 투자로 얻게 되는 소득에 대한 세금 문제를 알아본다.

▲ 취득에 대한 과세
취득세와 등록세는 국내 소재 과세대상 물건의 취득과 등록(등기)에 대해 과세하는 지방세다. 그러므로 해외 소재 부동산을 취득함에 따른 취득관련 세금은 우리나라가 과세권을 행사할 수 없다.

▲ 양도차익에 대한 과세
해외 부동산 투자로 얻게 되는 양도소득 중 우리나라가 과세할 수 있는 소득은 당해자산의 양도일 현재 국내에 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 사람(소득세법에서 ‘거주자’라고 함)이 얻은 소득이다. 그러므로 해외 부동산 양도일 현재 우리나라에 5년 미만의 주소 또는 거소를 둔 사람(소득세법에서는 ‘비거주자’라고 함)이 해외에서 얻은 양도소득은 우리나라가 과세권을 행사할 수 없다.

※ 주소와 거소
주소란 생활의 근거가 되는 곳으로서, 주소는 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정한다. 거소는 상당기간 계속하여 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활 관계가 발생하지 않는 장소를 말한다. 거주자와 비거주자를 구분하는 기준은 국적이나 영주권의 취득과는 관계없이 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단한다.

해외 부동산 양도에 대한 양도차익은 실거래가로 계산된다. 세율은 기본적으로 9~36%의 4단계초과 누진세율이 적용된다. 세액계산은 상대국과의 조세조약에 따라 부동산이 소재하는 국가에서 양도소득세를 낸 후 우리나라에서는 국내세법을 적용해 산출한 세액에서 해외에서 소득세로 납부한 세액만큼 해외납부세액공제를 한 잔액을 납부하게 된다. 예를 들어, 단순하게 미국 소득세율이 20%이고 우리나라가 25%라면 20%는 미국에서 내고 우리나라에서는 5%만 내게 된다. 그러나 미국 소득세율이 30%라면 미국에서 세금을 내고 우리나라에서는 세금을 내지 않고 초과분 5%를 환급받을 수 도 없다.

▲ 임대소득에 대한 과세
거주자가 해외부동산을 임대해 번 소득에 대한 과세는 위 양도소득에 대한 과세와 같다. 비거주자의 해외 부동산 임대소득은 우리나라에서 과세할 수 없다. 다만, 거주자는 과세기간 종료일(매년 12월 31일) 현재 주소가 있거나 1년 이상의 거소를 가지고 있는 자이고, 그 외의 자를 비거주자로 본다.

▲ 상속․증여에 대한 과세
해외 부동산을 상속할 경우 피상속인(돌아가신 분)이 거주자라면 국내외 모든 재산에 대해 국내에서 세금을 내야 한다. 해외 소재 재산에 대해 소재지국에서 상속세를 냈다면 외국납부세액 공제를 받을 수 있다. 피상속인이 비거주인 경우 국내 소재 재산에만 상속세가 과세되고 해외 소재 재산은 상속세 과세대상이 아니다.

재산을 증여받은 자(수증자)가 거주자인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 재산에 대해 증여세가 과세되므로 해외 부동산을 증여받은 경우에도 증여세가 과세된다. 수증자가 비거주자인 경우에는 비거주자가 증여받은 재산 중 국내에 있는 모든 재산에 대해서만 증여세가 과세된다. 그러나 거주자(예를 들어 아버지)가 비거주자(미국으로 이민 간 아들)에게 국외에 있는 재산(해외 주택)을 증여하는 경우 증여자가 증여세를 납부할 의무가 있다. 다만, 당해 재산에 대해 외국의 법률에 의하여 증여세가 과세되는 경우에는 납세의무가 없다.

해외 부동산 취득자유화로 생길 수 있는 탈세 목적용 상속 및 증여, 과도한 달러화 유출 등 부작용을 막기 위해 취득 후 2년 마다 계속 보유 여부를 증명할 수 있는 서류를 제출토록 했다. 그리고 취득 부동산 명의 변경과 처분 시 신고하고 처분 대금은 원칙적으로 국내로 회수해야 한다.

▲ 재산세․종합부동산세 등 보유세 과세
우리나라가 해외 부동산 소유 사실에 대해 재산세․종합부동산세 등 보유세를 과세할 수 없다. 그리고 해외 부동산을 보유하는 경우 국내 부동산 보유와 양도에 대해 보유세와 양도세를 중과할 수 없다. 즉, 해외 부동산은 국내 부동산의 1세대 1주택 또는 1세대 2주택, 1세대 3주택 판정에 있어 주택 수에 포함하지 않는다.

▶ 소득세법 제1조, 제3조, 제118조의 2
상속세 및 증여세법 제3조, 제4조
지방세법 제105조, 제124조
국제조세조정에 관한 법률 제21조